“好房子”供给加码，存量市场仍面临压力（4月地产月报）
2025年4月，政治局会议召开，延续了“适时降准降息”的定调，而央行已于5月7日宣布了降准降息的具体时间：自5月8日起，下调公开市场7天期逆回购操作利率0.1个百分点。自5月15日起，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。
虽然市场整体偏冷，但4月上海、深圳、广州等城市仍有“日光盘”产生，凸显市场结构性热度。核心城市、热点区域的高性价比刚需盘和稀缺的高端项目仍能穿透市场冷感，形成局部高热。其中，最受关注的当属上海浦东新杨思板块由华润置地&中能建&越秀地产联合打造的翡雲悦府一期项目，历时4天半，共计认购939组客户，创下2025年初以来上海新盘最高认购数纪录，入围积分达63.84分，对应228套推盘量，认购率高达412%，过会均价为10.72万元/平米，4月27日，项目正式开盘，不出意外全部“日光”。
展望后市，随着降准降息落地，在部分城市或能带起一波新的购房需求。
成交方面，2025年3月，亿翰智库监测城市宅地成交总建筑面积为1700.5万平米，同比下降32.0%，环比下降30.6%。一、二线城市的平均溢价率维持在了10%以上。
北京出让“百亿级”地块；广州出让的3宗白云区宅地均以超15%溢价率成交；杭州总共出让17宗地块，有7宗地块溢价率超过50%，高溢价已成常态，但也要注意到，杭州本月有约1/4的地块底价成交，板块之间的差距仍在不断拉大；南京也有高单价、高溢价的地块成交，编号NO.2025G28地块成交楼面价45053元/平米，仅以160元/平米的单价差距次于2016年的葛洲坝中国府项目（45213元/平米），达到了南京成交楼面价历史第二，NO.2025G05地块则拍出了43.4%的溢价率，超越2024年最高的35.5%溢价率。
总的来看，虽然4月土地市场的供给与成交规模均有下滑，但在一线以及核心二线城市保持了相对较好的溢价率。市场仍然呈现出点状热度，核心城市、核心区域的地块，若配建和商业较少且体量较小，则更容易形成高溢价成交。预计在短期内，这种热度分化的情况或不会有明显改善。
企业格局方面，依旧以央国企为主，民企占比维持在20%左右。2025年4月，权益拿地金额TOP100房企中，央企、国企、民企占比分别为34.4%、42.1%、23.6%，国企、民企占比较3月分别上升1.7pcts、0.7pcts，央企占比下降2.4pcts。1-4月，权益拿地金额TOP100房企中，央企、国企、民企占比分别为47.9%、32.2%、19.9%。
保利发展表现最为突出，凭借单月权益拿地金额128.0亿元成为4月唯一超过100亿元的企业。其在杭州竞得的2宗地块总价分别为45.4亿元和42.5亿元，仅次于中建智地&中国金茂&越秀地产&朝阳城发联合体以126亿元在北京竞得的“巨无霸”地块，且奥体印象城南侧停车场地块的成交楼面价5.2万元/平米是4月全国最高。成交楼面价第二的宅地也由保利发展收入囊中，其在厦门竞得的湖里区五缘湾地块是厦门唯一一宗溢价成交的地块，且去除商业部分的住宅部分的成交楼面价高达5.1万元/平米。
根据亿翰智库《2025年1-4月中国典型房企销售业绩TOP150研究报告》，2025年4月TOP150房企全口径销售额为2796.8亿元，环比下降19.2%，同比下降18.2%。绝对值水平来看，以2017年为起点观测，单月业绩规模仅优于2024年2月、8月和2025年1月、2月，保持在历史低位。1-4月，TOP150房企销售额同比下降11.1%。
典型企业来看，4月TOP10企业销售环比均出现回落，仅保利发展单月销售金额超过200亿元。4月30日，其在上海闵行梅陇春申板块的保利·海上印项目，首批次房源开盘仅1小时全部售罄，成为2025年闵行首个“日光盘”；1-4月来看，保利发展、绿城中国、华润置地、中海地产的全口径销售金额突破了600亿元，分别以876.0亿元、710.2亿元、685.0亿元、663.7亿元，位列销售榜前4。在TOP10企业中，越秀地产、华发股份、建发国际销售额同比实现增长，其中越秀地产和华发股份同比涨幅超过35%，保利发展、绿城中国、华润置地、滨江集团同比降幅小于10%，中海地产、招商蛇口同比降幅小于20%，万科地产降幅最大超过40%。
境内债方面，2025年4月，房企在境内市场成功发行信用债48笔，总融资规模为409.67亿元，同比下降17.9%，环比上升6.8%，净融资规模为-89.1亿元。发债成本上，2025年4月房企境内债融资平均票面利率为2.7%，较3月下降了0.1个百分点。
海外债方面，房地产企业美元债发行暂歇，4月2日越秀地产于港交所发行了价值人民币10亿元的担保票据，该票据到期日为2028年，年利率为4.10%。
企业事件方面，融创中国的债务重组有了新进展。4月17日，融创发布公告称，针对总规模约95.5亿美元的境外债务重组，已取得重大进展，持有债务本金约13亿美元的初始同意债权人已签订重组支持协议，持有债务本金超10亿美元的债权人正在进行签署程序，支持债权人合计持有债务本金占现有债务本金总额约26%。若此次境外债务重组方案顺利通过，融创中国将成为中国房地产行业首个实现境外债100%“债转股”的大型开发商，将大大减轻公司债务压力。
