市场回升有限,一季度新房成交接近腰斩(3月地产月报)



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行业政策

国常会再提房地产,京杭边际松限购

3月,两会之后国常会再次提及房地产,其首先重申了房地产行业的全局重要性,并提出要“进一步优化房地产政策”。

结合两个会议的精神,我们认为2024年的政策走向可能是:一是需求端层面,北京、上海、深圳,以及杭州、西安等保留核心区限购的城市继续边际放松,同时“三大工程”加速推进,不过可以预见的是“三大工程”对于潜在需求的促进作用要在中期逐步显现;二是融资端方面,主要通过推进融资协调机制促进项目保交付,而是否会为个别关键企业提供融资支持还是不确定的。

住宅市场

3月回升有限,一季度低位开局
从我们监测的40城数据来看,3月全国商品住宅销售面积为1302.6万平米,环比上行110.2%,同比下行47.4%,成交水平较前两月的谷底值有所回升,但是仍处于低位。

总而言之,3月市场虽然走出前两月的低谷,但是远谈不上回暖,一线城市整体修复稍好,但是其亦不及2023年四季度月均值,更不及2023 年同期。最终一季度低位开局,40城总成交较2023年四季度下降33.9%,较2023年同期下降45.9%。在一季度的冷淡行情下,行业对于2024年行情更加悲观,目前来看,宏观经济、行业预期短期内难以改变,行业政策有心无力,“前低后高”的期许可能缺乏足够基础。

土地市场

供需规模均有回升,城市呈现点状高热
2024年3月,亿翰智库监测城市住宅用地供应推出建设用地面积1845.1万平米,环比上升67.9%,推出土地宗数867宗,环比上升25.8%。成交方面,2024年3月亿翰智库监测城市宅地成交总建筑面积为2354.2万平米,同比下降45.1%,环比上升41.5%。
总而言之,3月土地市场供需均有所回升,由于城市供应出核心地块,多个二线城市呈现出局部高热,“地王”项目再现,但是一方面这些城市的成交规模较小,另一方面,市场热度完全依靠供地质量,土地市场本身的冷清状态并未改变。

企业表现

一季度销售腰斩,两民企完成境外债重组

3月,企业投资力度略有上升,头部企业激烈竞争少数优质地块。单月权益拿地金额TOP100房企共拿地131宗,权益拿地总金额812.66亿元,环比上升3.59%。累计来看,1-3月,权益拿地金额TOP100房企共拿地239宗,权益拿地总金额1708.26亿元,同比上升13.92%。

销售方面,企业销售环比虽然明显改善,但销售疲弱的底色依旧没有改变,一季度TOP200企业销售额同比腰斩。
融资方面,信用债发行规模环比明显上升,“白名单”发放贷款超1500亿元,不过行业流动性危机阴云仍在,海外债方面,中国奥园和中梁控股宣布完成境外债重组,获得喘息之机。


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