停贷风波下，房地产业平稳健康发展的政策建议

停贷风波下，房地产业平稳健康发展的政策建议

 

6月底，停贷事件发生并不断发酵，7月12日至7月14日逐步掀起高潮，至7月17日，业主宣布将进行停贷的项目逼近300个，项目数量仍在快速增长，影响也在快速蔓延。购房者的集体停贷事件倘若不能得到良性反馈，对经济发展、社会稳定、民生保障及金融系统的稳定性都将造成明显冲击，所以适当的政策支持已势在必行，有针对性解决现有问题，避免风险范围扩大，造成不必要损

一、停贷风波快速发酵，项目数量迅速攀升

2022年6月30日，江西景德镇恒大珑庭项目全体业主发出公开信，指出项目已经在2021年5月全面停工，项目资金耗尽，业主多次维权无果，要求项目必须在10月底前复工，否则将在11月强制停贷。7月中旬，停贷风波持续发酵，涉及项目数量快速攀升，截至7月17日，停贷项目数量已达300个左右。

从项目开发主体来看，陷入停贷风波的项目开发主体主要是已经暴雷的企业或资金链压力深重的企业，包括中国恒大、世茂集团、泰禾集团、新力控股、绿地控股、当代置业、阳光城和蓝光发展等企业，其中，中国恒大涉及项目数量最多。

从项目城市分布情况看，停贷项目数正以不可遏制的速度快速蔓延至更大范围，截止7月17日，停贷项目已涉及20余个省份及直辖市，其中不乏经济实力强、基础建设领先的一二线城市，如北京、上海、深圳、天津、郑州等，郑州更是停贷风波的重灾区，停贷项目数量无出其右。

从各项目业主所发出的公告来看，核心内容主要有几点：

其一、放贷银行存在违规放贷情况，项目主体结构未封顶时，已经发放个人住房贷款；

其二、监管银行未尽到预售资金监管义务，监管资金未按规定打入监管账户；

其三、开发商违规挪用预售监管资金，导致建设资金匮乏，项目迟迟不能复工，交房遥遥无期，项目随时面临烂尾风险；

其四、项目的施工进度与计划不透明，业主无法获得项目开发进展的具体信息；

其五、业主要求项目在一定期限内复工建设，否则将集体停贷。

可以看到，项目预售资金被挪用，项目不能按时竣工交付，既有银行的责任，也有开发商的过错，业主采取极端方式，冒着征信受损及其他资产被查封的风险来维护自身权益，归根结底的诉求还是希望项目能够继续开工建设，最终顺利交房，即使延期交付，也在可接受的范围。

二、停贷风波若无法有效应对，将造成三大危害

虽然说单一项目或者说单一出险企业的项目出现集体停贷的影响是有限的，风险也在可控的范围内，但是停贷风波仍在快速蔓延，未来会将波及到多少企业、多少项目和多少业主，仍有很大不确定性，造成的危害也将是全方位的。

（一）投资与消费快速萎缩，增加经济下行压力

当下来看，中美贸易战长期化、俄乌战争持续演化，疫情反复等因素都将对中国经济增长造成负面影响，中国经济面临“需求收缩、供给冲击，预期减弱”三重压力。从统计局已公布的上半年GDP增长情况来看，二季度GDP增长0.4%，上半年GDP同比增长2.5%，欲实现全年5.5%的GDP增长目标难度增大。

房地产业在国民经济中占有一定权重，而当下，房地产行业良性发展面临极大挑战，销售冷淡，市场行情依旧未有明显回暖的迹象。2022年上半年，全国商品房销售金额、销售面积同比涨幅分别为-28.9%、-22.2%；房地产开发投资、新开工、竣工、土地购置面积等各项指标均能保持负增长，房屋新开工面积同比下滑34.4%，土地购置面积、土地成交价款同比降幅均在46%以上，市场恢复仍面临着较大压力。

倘若停贷风波继续蔓延，将进一步增加房地产市场恢复的不确定性，对投资与消费造成负向冲击：

其一、对消费者信心造成负面冲击，未购房者的负面预期增强，甚至不敢做出购房决策，当需求缺失，房企销售业绩更难兑现，加之融资环境紧缩，房企拿地意愿进一步削弱，土地市场继续冷淡，一方面造成供给断层，并影响土地投资总量；另一方面也影响地方政府财政收入，进而当地基础设施建设投资产生负向影响，不利于民生保障事业的顺利开展；

其二、当销售业绩无法兑现，回款受限，加之融资环境的持续紧缩，企业开工、施工建设的意愿和能力也将同步萎缩，这对房地产开发投资的带动作用也将弱化；

其三、由于销售萎缩，与地产高度相关的上下游产业链的投资与消费也将同步走弱，如建筑建材、家居、家电和装饰等。

无论是投资的萎缩，还是消费的走弱，都将对经济增长造成负向影响。

（二）威胁社会稳定，严重者或造成社会动荡

住房建设与交付事关消费者权益，当消费者权益无法得到有效保障时，消费者便将采取各种手段（不排除极端手段）来更好的维护自身利益，当停贷风波的范围进一步扩大，影响人群进一步增多，社会的不安定因素也有增加的风险。

停贷风波反映出当前房屋烂尾或无法按时交付问题的日益突出，如果按5%的烂尾比例计算，2011年至2021年的商品住宅成交总面积中将有7.1亿平米住宅烂尾，按人均40平米的居住面积计算，将有近1800万人口的居住权益无法得到保障。“住有所居”是人们的基本权利，也是实现美好生活的基础，倘若居住需求无法满足，对社会的不满情绪上升，这或将威胁到社会的稳定和谐。同时，当这部分人群的居住需求无法得到满足时，也会一定程度上加剧贫富差距，与共同富裕的目标有悖。

倘若项目烂尾问题无法解决，居民所已经支付的首付款，或者已经支付的全额购房款无法追回，这将冲击人们的可支配收入、财富总量，也将不利于家庭幸福，进而威胁社会稳定，严重者或引发社会动乱。

（三）引发大面积违约，或威胁金融系统稳定

同样，按5%的烂尾比例计算，2011年至2021年11年间成交的商品住宅中，烂尾项目总额将达到5.7万亿，按60%、65%、70%的首付比计算，涉及的按揭贷款额度将达到2.19万亿、1.92万亿、1.65万亿，平均值为1.92万亿，也就意味着将有2万亿按揭贷款面临违约，这对于金融体系而言，将造成负向影响，倘若停贷风波继续发酵，暴雷房企数量再度攀升，烂尾比例也有上升的可能，也就意味着按揭贷款违约总额也将相应攀升，这将威胁金融系统的稳定性。

除此之外，倘若停贷风波继续蔓延，消费者负面情绪加重，销售市场行情恶化，企业资金压力加重，暴雷房企数量将快速增加，引发债务违约潮，届时金融机构稳定性将再受威胁。

三、停贷风波下，房地产业平稳健康发展的政策建议

停贷风波的蔓延势头倘若不能遏制，停贷问题不能有效解决，负面影响将波及到各个主体，房地产业的良性循环无法构建，经济的稳定、社会的稳定、金融系统的稳定都将受到明显冲击。所以有效的解决方案和政策已到了应出尽出、能出尽出的境地，既需要有针对性的解决现有问题，也需要防患于未然，避免问题的扩大化和严峻化，促进房地产业良性循环体系的构建、社会稳定秩序的维护和经济平稳健康的发展。

基于此，我们提出强化就业、交付和需求方面的保障，以期为行业的良性循环发展助力。

（一）强化就业保障，稳定居民收入预期

1、加强财政政策支持力度，改善各行各业经营情况，提高居民工作和收入的确定性，改善居民未来预期，增强居民消费信心；

2、对受疫情等因素影响的企业，特别是小微企业和个体工商户等，给予贷款展期、租金税费减免、社保缓交等政策支持，帮助企业顺利过渡。

（二）强化交付保障，缓解居民购房后顾之忧

1、针对存量“烂尾楼”构建风险化解机制，缓解购房者的担忧情绪

（1）地方政府强化属地责任，成立“保交付工作小组”，积极促成房企与金融机构、稳健经营房企、代建公司及其他企业的有效沟通，引导企业/项目并购、项目代建等，助力企业/项目风险化解与保质交付，从而稳定购房者情绪；

（2）强化项目建设施工过程管理，项目所属公司定期公开项目的详细施工计划与进展；

（3）专项贷款支持，如并购贷款发放到位，且在贷款期限、利率及是否纳入三道红线监管等方面给予更多支持，建议有序引导资管公司收购房地产企业不良资产，支持有实力的建筑公司或房地产企业收购出险企业的在建项目；

（4）通过贴息方式带动金融机构参与到出险企业项目的盘活中去，让金融机构以市场化的方式选择标的，盘活有交付困难的项目，对金融机构从事此项活动符合条件的贷款进行贴息；

（5）鼓励金融机构参与房地产企业债券的收购，如允许优质企业将优质资产抵押换取新增额度偿还到期债务。

2、规范预售资金监管，提高资金挪用的违法成本，从监管角度增强购房信心

（1）对预售资金监管实行终身责任制，违规挪用责任人按100%承担责任；

（2）对于信用较好或财务较为稳健的企业，可一定程度上放松监管比例或缩短监管周期，或者允许“银行保函”替换一定比例的监管资金；

（3）缩短支取审批时限，对于已实施商品房预售资金监管的房地产开发项目，满足返还条件的，应尽快予以返还，建议5个工作日内完成；

（4）对于高层建筑，可增加预售资金提取的节点，如各高层建筑可以增设1/4及3/4节点，保证企业项目资金的正常运转；

（5）根据企业信用和项目建设进展实际，监管资金入账金额在扣除相应比例的留存监管资金后仍有余额的，在返还各阶段监管资金的基础上，每阶段可考虑提高原来应返额度的20%，以减轻企业流动资金压力；

（6）已领施工许可证的项目/楼栋，因疫情影响施工建设的，预售资金监管部门可提前拨付非重点监管资金，但仍需严控资金用途，如不能用于土地投资等；

（7）商品房预售许可证考虑按栋申请，对应预售资金监管规则可更加精细化，“少量多次”返还监管资金。

（8）建立资金监管政策落地的监督检查机制，以月度为频率进行上报。

3、切不可盲目实行现房销售，维稳为第一位

（1）切不可盲目取消商品房预售制，实行现房销售，否则会进一步加剧房企的资金压力，引发更多项目烂尾和购房者断供的风险；

（2）可考虑调整购房款付款方式，从购房人“一次性全额”付款，变成按工程进度分期付款。以英国为例，英国期房的首付比例一般在10%-25%，在双方签订购买协议的21天内支付首付款，在阶段付款这一过程中，6-24个月再支付第二笔及第三笔各5%-10%的房款，至于购房的尾款，则是在交房时支付房款的余额部分。

4、加大企业再融资、股权融资等支持，完善标准化融资

（1）对信用较优的企业（不区分企业属性）加大再融资支持；

（2）针对部分表现优，信用佳的企业（不区分企业属性），放开长期融资约束，加大股权融资支持；

（3）房企发债约束适度宽松，给予信用较优，经营稳健房企更多的发债融资支持；

（4）标准化融资工具完善，如REITs，底层资产范围扩大到商业地产和办公楼等范围。

5、优质企业正常贷款需求得到满足，不盲目断贷、抽贷

（1）优质企业正常的经营性贷款、项目开发贷等合理贷款得到有效满足，保持额度稳定或有一定增量；

（2）优质房企贷款未到期时，银行等金融机构不盲目抽贷、断贷、压贷，确保项目工程进度有序推进；

（3）对于信用质量较高的企业，可适当给予贷款展期，帮助企业顺利过渡。

（三）强化需求保障，解决交付问题的关键在市场恢复

1、针对一二线核心城市：保障合理需求，稳定市场预期

（1）优化限购政策，建议进一步放开落户限制、取消单身外地人限购等政策，确保居民的合理住房需求有资格实现，尤其是针对优秀年轻人才或者新市民的限购政策做出优化调整，充分尊重人口和产业向核心城市聚集的客观规律；

（2）二手房限价政策适度松绑，但不放松核心城市普通商品住宅新房的限价。以深圳为例，二手房限价政策下，银行按照相关部门规定的参考价给购房者贷款，而参考价仅是市场价的7-8折，居民合理的贷款额度明显受限。建议二手房限价取消，或采用分级指导价，如产证后两年内卖出，采用政府指导价，五年后卖出可以按照市场价；另外，建议取消高端楼盘新房限价，界定“高端楼盘”可按照实用面积200㎡以上套数占项目总套数的比重80%以上进行确定，从而带动整体市场预期上行，鼓励市场化、差别化的住房消费。

（3）适当降低二套房首付比例，释放“改善性需求”。以上海为例，“认房又认贷”情况下，无房有房贷记录的家庭购买二套房首付70%，部分家庭还款能力远大于还款金额，但受限于首付比例过高，合理改善性需求难以释放。界定是否为“改善性需求”，一是可参考近三年或近五年房屋买卖次数，二是可参考家庭人均住房面积及家庭总收入等。从而让有购房资格、有还款能力、有改善意愿居民的住房消费合理释放；

（4）结合实际情况，调整核心城市“普通住宅”认定标准，降低购房者购房门槛。

2、针对普通二线城市：鼓励刚需和改善性需求释放，促进市场良性循环

（1）限购政策有序放宽，建议在去化周期较长的城市（超过18个月）有限制地放开限购，如非本市户籍可以购买一套住房；

（2）适度放宽限贷政策，取消“认房又认贷”，全面回归“认贷不认房”，只要房贷还完就算首套，不误伤合理的改善性需求，降低置换改善的交易成本，鼓励“卖一买一”的住房消费和连环交易。可参考郑州3月1日出台的政策，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策；

（3）针对首套和二套，调降贷款利率，同时，居民按揭贷款应放尽放，并提高放款效率，确保居民合理住房需求得到满足；

（4）公积金政策配合放宽，提高公积金贷款限额或允许提取未纳入贷款额度计算的公积金余额付首付。如福州公积金新政规定从2022年4月1日起，购买新建商品住房可提取住房公积金支付首付款；

（5）限售政策因时因地调整，保持市场活力，一定程度提升消费者购买力；

（6）二手房相关政策合理放松，适时出台二手房交易相关税费的减免政策等，带动二手房成交，保障刚需的同时，释放改善型需求。

3、针对三四线城市：降购房门槛，提购房能力，稳住房消费信心

（1）限购、限贷、限价和限售等行政性政策能放则放，宜早不宜迟；

（2）居民房贷利率有实质性下调，尤其是二套房贷款利率，可调整至LPR+20bp以内，切实减轻居民的购房成本。

 

房地产业的稳定发展事关经济稳定、社会稳定（就业稳定）、民生保障的大局，倘若房地产业出现大的动荡，其影响或将难以控制，维持房地产业的稳定，及时的政策支持已势在必行。