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保交楼、稳民生,应加大为民营房企帮扶纾困力度

    据经济观察报报道,有关部门拟成立一个千亿级房地产基金,用于解决一些问题楼盘债务问题,首期拟纾困企业包括:世茂集团、融创中国、绿地控股、中南建设、阳光城、奥园地产、融信中国、荣盛发展、中梁控股、佳兆业、广州富力和恒大集团等12家民营房企[①]。虽然该方案的细节尚未曝光,但从网传这12家房企名单来看,保交楼、稳民生需为民营房企帮扶纾困,已经成为市场、监管部门和金融机构的共识。

    [①] 千亿级房企纾困基金来了,救项目不救企业;经济观察报网;2022年7月29日。

    一、房地产市场形势依然严峻,民营房企困难重重

    国盛证券发布研究报告指出,2021年克而瑞销售百强房企中,去年下半年至今有30家房企出险(发生融资或理财产品违约、展期、交换要约等流动性风险事件)。百强房企中有70家民企,其中有29家出险,比例逾四成。并且出险企业的排名从靠后端逐渐向前端蔓延,民营房企的流动性危机愈演愈烈。[②]

    [②] 房地产开发 百强房企中民企出险比例达四成,出险后销售额通常下滑六成;国盛证券,2022年5月18日。

    国有房企天然拥有强大的品牌优势和信用背书,可以轻易借到很便宜的钱。在获得资金方面,国企的优势让民营房企望尘莫及。只要审慎经营,国有房企完全不用担心生存问题。但是与“含着金钥匙出生”的国有房企不同,目前国内的民营房地产企业步履维艰,负重前行,自救进程普遍面临以下几座“大山”:
 
    1、商品房成交量腰斩,销售回款大幅下滑
 
    7月28日,华泰证券发布研究报告指出,2022年全口径销售额100的房企中,民企占比持续下行,占比从2020年的68%下降到 2022年上半年的 53%,一年半内累计下滑15%[③]。2022年上半年,百强房企累计销售金额同比降幅达50.3%,其中民营房企业绩下跌幅度更大,即使是相对稳健的优质民企,销售额同比亦下跌超60%。与之密切相关的销售回款亦大幅下滑,企业内生现金收入来源面临腰斩,经营性现金流急剧萎缩,给企业正常经营面临巨大压力。

    [③] 房地产行业专题研究:解析当前地产困境;华泰证券,陈慎、刘璐、林正衡;2022年7月28日。
 
    2、融资环境未有明显改善,融资成本居高不下,违约风险仍存

    因多种因素综合影响,银行等金融机构对国企和民企实行差异化的贷款政策,对民营房企的存量融资采取各种压降措施,且较之国企融资的利率水平,民营企业的融资成本仍居高不下,融资环境未有明显改善。据Wind数据统计,2022 上半年国企+央企占到境内债发行规模的89%,继续处在2015年以来的最高水平,发债利率则处在最低水平。民营房企的占比从2020年62%,下降至2022上半年的11%,降幅高达51%。[④]民营房企常规的债务展期、新增授信需求均无法得到实质性满足。任何一笔有息负债违约都有可能触发交叉违约,令企业违约风险急剧放大。
 
    [④] 房地产行业专题研究:解析当前地产困境;华泰证券,陈慎、刘璐、林正衡;2022年7月28日。
 
    3、受疫情及资金影响,延期交楼频发,断贷现象出现
 
    受短期资金严重不足影响,民营房企普遍面临项目建设进度迟缓的问题,零星散发的新冠疫情更让大批工地现场施工直接按下暂停键。材料供应不足、人员无法到岗,导致项目工程进度停滞,交楼延期、工程索赔等经济纠纷频发。
 
    近期各地陆续出现的商品房停工或延迟交付的现象,激起业主强烈不满,甚至联名发布“强制停贷告知书”。不断蔓延的“停贷潮”,使处于低谷的房地产市场雪上加霜,令房企销售资金回笼更加困难,形成恶性循环。
 
    4、资金监管过度严苛收紧,严重影响正常运营
 
    受房地产调控政策及个别同行企业违约事件影响,部分地区政府重新收紧了房地产销售监控户资金的正常提取,对民营房企的项目资金管控更为严格,不同职能部门之间层层加码。在此影响下,民营房企无法对销售回款进行合理支配,大量前期投入资金沉淀在原项目中,无法统筹调配各地项目的建设资金需求、难以归集资金偿还到期债务,正常经营活动受到严重影响。
 
    民营房企是房地产行业的支柱力量,其业绩贡献占比达80%以上。在以上几座大山的重压下,可自由动用资金日趋枯竭,若无及时的政策调整,或将有大量民营房企暴雷、倒闭,对民生和市场稳定造成严重冲击,对行业的健康稳定发展形成重大隐患。
 
    二、相关部门及金融机构应对出险企业给予帮扶,助民营房企纾困
 
    目前民营房企信用风险仍在发酵,存在往更高信用评级民企蔓延的趋势。响应国家提振内需、拉动消费、激活内循环的目标,相关部门及金融机构应从以下四个方面出台相关政策,帮助优质民营房地产企业纾困解忧,让经济恢复增长动力。
 
    1、重建房地产市场信心,提升购房消费意愿,拉动社会消费
 
    目前,中国常住人口城镇化率63.9%,仍处在快速城镇化阶段,每年城镇新增就业人口1100万以上,带来大量新增住房需求。国家发改委7月12日发布《“十四五”新型城镇化实施方案》,放开了大多数城市的落户要求,居民储蓄额亦已增至100万亿元。但由于市场各方对楼市及房企的信心降低,叠加经济环境的不确定性影响,令人民群众购房消费意愿急速下降,客户持续持币观望。
 
    房地产行业作为中国国民经济的重要支柱,及时止住房地产行业的下滑的态势对于稳定经济大盘具有重要作用。恳请相关部门及金融机构尽快出台各项政策,稳定、改善市场参与各方对房地产行业的预期,加快释放对民营房企的利好政策,重建投资者及购房者对民营房企的信心,采取包括降低首付款、房贷利率等方式为刚需客户降低购房门槛、支持改善型住房需求等。及时释放潜在购房需求,带动房产上下游产业消费,切实激发内需活力,稳定经济大盘。
 
    2、给予民营房企调整缓冲期,助力企业渡过难关
 
    房地产行业在经历近段时间的深度调整后,泡沫化、金融化的势头已得到根本扭转,房地产行业已告别高负债、高杠杆、高周转的发展模式,回归民生属性。在调整过程中,不可避免出现了一些层层加码、政策合成的现象,使企业去杠杆的进程,缺少了一定的调整缓冲期,仅仅依靠自身力量已无法实现平稳过渡。
 
    相关部门及金融机构应充分考虑民营房企的实际困难,全面评估企业的经营履历和资产情况,给予优质民营房企3~5年的过渡调整期,以便于企业集中精力改善经营,抓住市场回暖的机遇,将处在建设期、培育期的项目恢复建设、推出市场,以顺利归还债务,平稳有序降低杠杆。
 
    3、坚持“两个毫不动摇”,给予国企民企同等待遇,确保交楼,稳定房地产市场
 
    坚持“两个毫不动摇”,对各类市场主体一视同仁,是党和国家确立的大政方针。当前民营房地产企业的经营困境,仅仅依靠国企与民企合作开发或收购项目的方式予以解决难以取得快速、明显的成果。相较于民营房企的大体量比例,国企的资金相对有限且有一定决策机制限制,导致通过项目合作、资产出售的进行纾困的方式进展缓慢。为促进民营经济的健康稳定发展,相关部门及金融机构应给予民企与国企同等的融资待遇,适当降低优质民企的融资门槛,通过下调融资利率等一系列措施,提升市场信心。可采取包括向优质民营房企新增开发贷款支持、全额展期或续贷等方式,缓解企业的短期流动风险,解决民营房地产企业的正常经营资金需求,尤其是阶段性“保交楼”的重点资金需求。为实现“保交楼、保民生、保稳定”目标,可针对房企近期交楼的项目试点发放“保交楼”专项贷款,采取严格按照各项目的工程进度发放及受托支付方式全封闭使用,以确保各项目建设工程正常进行,探索一条市场参与各方多赢的道路,打破目前房地产行业所面临的多方困局。
 
    4、优化预售资金监管制度,增加房企可用资金,增强企业面对困境时的韧性
 
    分析爆雷房企的资金情况可以发现,普遍存在可用资金比例过低的问题,导致无法及时调用可用资金归还刚性负债,造成违约事件。可以通过增加监管账户内资金的使用弹性等方式为增加企业的可用资金,应对日常经营、偿债资金需求,政府和相关金融机构应与出险房企共同研究解决方案,适当放宽预售房款监管资金的提取条件,减少对民营房企预售房款监管账户资金的多重监管措施,对信用等级较高的房企,可根据各项目的投入地价、留存利润等实际情况,适当放宽预售监控资金提取范围,降低预售监控资金留存比例。
 
    房地产是一个17万亿量级的行业,牵涉大量上下游行业。调整是为了让它更好更健康,促进其平稳可持续发展。今年以来,监管部门和地方政府已经开始积极回应,尝试使用市场手段化解决当前风波,但是当前房地产困局的核心还是在于大规模民企信用垮塌带来的负反馈,如果要缓解当前地产链条持续的下行趋势,只是把纾困资金用于保项目不保企业是远远不够的。
 
    皮之不存,毛将焉附。企业是项目的主体,项目是企业的项目,没有企业奋力自救,单纯靠资金输血项目,保交付依然难以落地,保企业就是为了保交楼,保企业就是为了保稳定。因此,彻底解决目前地产及上下游行业危机所带来的困境,急需相关部门和金融机构出台更多的政策从根源上拯救市场主体信心,不仅救项目,更要救企业,最大限度激发出险民营房企自身回血的能力,内外并举,重振市场信心,避免引发更严重的系统性风险,尽快实现保交楼、稳民生。





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