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博鳌丨刘洪玉:高质量转型发展下的房地产 内外部环境均发


  2019年7月28日,以“走出舒适区:稳定平衡视野下的中性增长”为主题的博鳌(楼盘)·21世纪房地产主论坛在三亚(楼盘)举办。会上,清华大学房地产研究所所长刘洪玉发表了《高质量转型发展下的房地产:政策与市场趋势》的主题演讲。

  演讲原文:

  各位来宾大家早上好,非常高兴能够今天来参加峰会。主题非常的有意思叫做走出舒适区,我自己觉得舒适区就是机会多,大家可以用惯性思维买贵了也没有关系,最多就是等一等,基本上成功率非常的高。因此大家选择了舒适。后面叫做稳定平衡视野下的中性增长,就是我们正在讨论的当下和未来将要面对的问题。我自己感觉,既然要走出舒适区,就不会那么舒适了,这个时候就需要更加的理性,更加的专业,更加的勤奋,更加的专心和聚焦。尤其是在这个时候如果买贵的话,要想在靠传统的策略就非常的困难。今天讲的政策和市场趋势因为时间的关系,我就重点的讲未来市场变化和看法。

  我们说当前房地产市场的发展面临着非常大的变化,一是房地产市场内部的环境发生了变化,我们已经连续20多年非常高的住房建设的投入,我国以住房为主的房地产市场发展到了非常高的高度。当然我们解决了住房的问题,有了巨大的成就,同时让住房市场告别了短缺的时代,没有那么多普遍存在的机会。市场从关注数量到关注质量,从关注增量到存量,从简单的开发到开发和管理并重,甚至管理变得更加的重要。在有些城市提出了楼宇经济的说法,实际上更加关注后续空间的使用和运营管理。在新建和更新方面,更新发展变得更多。出售单一的模式,短平快变成了出售和出租并行,慢慢的向持有的方向发展的话,出租变成了很重要的模式。

  最近有很多的研究,过去的供应逐渐打破短缺的状态,开始出现了地区过量的供应。外部环境也在发生变化。前面几位专家实际上重点讲了这些变化,一个是经济增长速度放缓了。再有一个城镇化发展的速度开始变慢了,我们也在更加强调提高城镇化发展的质量。从社会环境来讲,大家已经开始意识到了以传统土地融资的城镇建设发展的模式已经变得不可持续了。整个的社会上也形成了一个简单的共识叫房住不炒,前面专家为什么说调控政策不太容易发生变化,我觉得主要是源于这样的社会共识。当然我们说外部环境,还有个一个很重要的变化,跟房地产相关的某些技术,当然主要是其他技术在房地产领域的应用。这方面的技术迅猛发展。当然大家谈到5G的发展不确定性因素的增加,这些都是让我们房地产市场在一个变革的过程中。市场环境比较简单,可以用比较简单的方式去处理,实际上现在变得越来越复杂。从政策的层面上,我觉得我们思路也非常的清楚,就是说要完善基础性的制度,刚才前面嘉宾也说了,四项基本的制度。房地产制度里面,最主要的还是住房制度,基本住房的问题解决,应该和相对应的土地供应的方式相关联,这是完善基础性的住房制度。它的定位就是房租不炒,然后就是要构建一个稳定市场,促进市场的稳定发展的长效机制。这个目前也在开始慢慢的把它具体化了,过去稳房价,现在是稳地价和稳预期。目标实际上就是希望实现住房政策的目标,住有所居,还有房地产市场目标应该是鼓励,或者说让房地产的投资或者住房的投资和消费始终保持活力啊,这是我们房地产和经济重要的部分。最新的政治局会议,提到了这样一个大的框架。当然目前通过一城一策的方式落实好长效机制。住房制度的角度,现在做的工作主要弥补过去的短板,还有实现多渠道的供给,让社会力量参与住房的供给,如何让居民家庭住房的可支付性制度建设起来。具体我们看到活力是发展租赁市场,在适当的增加共有产权的住房供应,共建长效机制这些方面,重要的就是说要围绕市场本地的目标,综合的利用租房金融成正比,包括财税、行为规置等工具,加上我们协调管理的制度,市场的监测预警,工作的考核评价问责等等这些工作,一套的综合制度来作为稳定的机制。

  目前一城一策设法能够让城市政府从过去调控变成稳定,中央政府更多的是承担指导的责任,但是看到各个城市再调整微调政策,一城一策制订的调整,发挥市场管理的政策,在这个过程中结合自己城市做了微调,从宏观政策的角度,希望能够摆脱阻力。过去的发展依赖财政的模式,从雄安新区到北京(楼盘)的中心,都看出一些情况。

  制度基础和土地制度、规划管理制度、预算财政的收支制度相关联,没有这样的制度基础,很难形成这样的一种模式。主要的贡献就是促进城市化和工业化,促进了城市的增长,也有一些负面的效果,就是造成了土地资源的错配推高了房价。重增长轻发展,引发了政府债务方面存在着风险,还有产生社会民生问题。

  这个制度主要的特征,我们叫自反馈,自放大,既是客观结果也是主观目的,调整起来是非常的困难。未来的趋势实际上是希望替代,我们发现虽然不可持续,但是短期可以难替代。长效机制通过税的方式,通过完善金融参与的这样一些规则,来确保市场的稳定。另外房地产的行业,作为经济的重要部门,过去强调对增长的支撑,未来是对经济稳定的支撑是非常重要的。过去我们要强调投资,未来市场和住房消费,其他的非居住的房地产的运行管理过程,实际上也会对经济带来很大的贡献。

  城市群、城市圈发展战略,实际上也让我们有了很多新的发展机会,如何判别什么地方可以值得投资选择的区域,有很多的一些方法和标准。还有就是未来很重要的发展理念,包括绿色健康的内容,刚才到的房地产的相关技术,第一类技术就是绿色健康的技术,这些技术的应用被理论证明是有益于改善人类的工作绩效和工作状况,我们做过相关的研究,绿色建筑的成本和收益也是能够匹配的,市场有这种机制使居民愿意付出更多的钱为了绿色建筑。第二类的技术,我们叫做智慧科技。跟智慧相关的话题非常多,智慧社区、智慧建筑等等。实际上这种智慧技术,让房地产的产品,让房地产的服务,房地产的管理能力出现了赋能。让它出现一些新的变化,比如说这种房地产的智慧管理,过去用大数据、云计算包括很多智能设备,对建成的这种商业空间进行非常高效的管理,能够有效的节约成本,提高效率等等。这些应用逐渐的改变传统经验和格局。

  在二房市场的服务当中,有很多新的技术出现,未来城市的可持续发展的技术,实际上有很多,我们越来越多城市更新的项目,比如说空间的营造,整个开发技术,城市更新健康的空间,城市的韧性,公共私人的合作,等等这些方式,还有柔性的工作空间的创作,资产的再定位等,这些都是出现在未来城市发展的过程中一些新的技术,创造更高的在开始利用。帮助我们去既定空间里面的价值,更适合人们需要的房地产空间。实际上现在出现了联合办公,联合居住、联合酒店入住的形态,包括3D打印和智能建造技术,实际上都使得传统的城市建设发生了一系列的变化。比如说传统的城市规划就是将不同的类型分开,并且通过汽车将他们连接起来。在街区建一栋栋的住宅项目。这种模式正在瓦解,传统的模式大家认为效率低下,不可持续,而且不健康。未来将建设更加紧凑,行人和自行车友好的城市,城市可以用非常细的颗粒结合起来。政府规范管理和用途管理的可能性要增加,已经出现的住房和工业、零售和酒店、教育和娱乐混合的用途。参与到开发融资的机构,我们看到科技公司、大学、金融公司等等开始参与。将来开发的项目更多是建设城市,关注适宜居住和可负担行,对社会持续发展的责任,以及对社会和环境有利的事情。过去我们关注一些项目,将来关心的是更大的范围。房地产企业在此过程中,要更加的专业和理性,从快速成长到高质量发展方式的转变,过去是关注机会型的投资,未来更加关注稳健和持有型的投资,这样才可以促使房地产企业从单一的开发商的角色向多重的角色转变。多重的角色包括资产管理、运营、服务提供商甚至是基金的管理者。




 

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