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博鳌丨樊纲:城市群会改变大中小城市住房市场供求关系


  2019年7月28日,以“走出舒适区:稳定平衡视野下的中性增长”为主题的博鳌·21世纪房地产主论坛在三亚举办。会上,中国经济体制改革研究会副会长、中国(深圳)综合开发研究院院长樊纲发表了《城市群发展战略与房地产市场的调整》的主题演讲。

  樊纲表示,我们经常讨论一个问题,我们经常听学者说,房地产的需求没有了,需求这么少了,需求不振,媒体和报纸都这么说,从而作为分析市场的一个基础。我要提醒各位的是,现在的需求可是在一系列的严控和严限的条件下,我们的严限了几种重要的需求,各种改善性的需求,例如限制二三套房。限制住了迁移性的需求,外地人怎么买房,这两条限制下去,所谓的住的需求,很大部分受到了限制。还有就是限制了投资需求,为什么中国的投资需求这么旺盛,炒房的概念是可以讨论的,有的投资不一定是炒房,有的投资是出租的话,房子还是给人住的。有一批房子买了之后也不租,就等着涨价,这种就是属于炒房。如果中国放开的话,仍然还会有很多投资性的需求。中国的人均GDP现在还是很低的,今年大概是人均一万美元左右。老百姓手里有这么多的钱等着投资的机会,因为过去15、16年的时间内,中国经济的储蓄率一般高于40%,其中有几年是高于50%,我们成为了怎样的国家,低收入高储蓄国家,低收入高财富的国家。大家手里有很多的钱,等着投资的机会。股市不好,到国外投受到各种限制,我们的资本帐户是受管制的,客观的讲我们是发展中国家,还是要受管制的。大家手里有一大笔钱等着投资,如果放开限制的话,需求仍然是很强烈的。如果炒房和投资的需求过大,又会形成一种泡沫。现在不得不在长效机制没有出台的情况下,我们采取短期的限制措施,这是行政的手段。我个人近年来一直表达这个观点,在没有长效机制的时候,不能判断泡沫鼓起来的时候,采取抑制措施,就不会有大泡沫,就不会有大崩盘和大危机。从这个角度来讲,我们需要限制措施。

  这种措施的好处,诸位现在都讲,我们现在日子难过,房地产市场也面临着很多的调整,我们很紧,资金紧,什么都很紧张。我们重要的结果,做这些宏观调控的调整措施的结果,我们没有大泡沫,没有像日本九十年代初期,像香港1998年前后暴跌60%—70%的状态,我们的软着陆,有一点小泡沫,不断的进行调整,这是好的事情。走出舒适区,经济学就是过热的时候,挣钱太容易,太舒服了,这就是过热的时候。如果继续大过热的话,没有这种限制,让各种需求完全迸发出来的话,从目前来看确实是有问题的,可以产生大泡沫,最后导致大危机,这样对中国经济长期来说是没有好处的。某种意义讲走出舒适期,面对调整是健康的状态。

  最近这几年,中国房地产市场发生最大的一件事情,就是中央城市化战略的调整。这个调整表现在什么地方,以前的战略城市不叫做城市叫做城镇化发展,限制小城市的发展,给大城市供地,不给小城市供地,人口涌向了大城市,结果2014、2015年的时候,市场两极分化,一方面大城市房价高起,一方面小城市和小城镇库存积压。当时去产能和去库存,指的就是房地产的库存。两极分化对于决策者起到了重要的推动作用,推动他们转变房地产市场和城市化的发展思路。从原来的城镇化到现在鼓励发展大城市群的战略,鼓励向大城市多供给的战略,这是这几年的战略变化,国土资源部明确表态,要给大城市增加土地供给,减少小城镇,特别是人口流出的小城市的土地供给,允许大城市集体土地入市,建的房屋和租赁房开始上市了。然后几个湾区,雄安新区,京津冀加了地,提出了粤港澳大湾区,长三角城市群,现在叫做长三角一体化,对于房地产市场而言是最重大的变化。

  城市群的发展意味着大中小城市的土地和住房的供给能够互补打通,这就会大大的改善城市群的区域,整体住房供给的情况。过去这些大城市发生的情况是什么,就是因为人口的增加后的需求增加,另一方面供给没有增加,严格受到限制。经济学家解说不了房地产市场的问题,这就是基本的供求关系的问题。为什么有的城市那么紧缺和拥挤的地区,为什么价格上不去,就是因为出现波动,马上供应供地和增加供给,供求平衡就是稳定和平衡增长的问题。现在城市群的战略,把一个区域的土地供给和住房供给,通过基础设施,通过轨道交通的连接打通,这对房地产市场的供求关系具有重大的影响。

  在此我想提醒诸位注意的问题,注意正在发生的这些变化,土地供给的增加,会改变住房市场供求关系的格局。城市群的发展,会改变城市群中的大中小城市住房市场供求关系的调整。对下一站中国房地产市场的发展具有深远的影响。是不是有的地方房跌不知道,供给的增加是市场稳定的重要因素,而且这样一种新的发展,会带动整个城市化,带动整个城市群地区的基础设施的建设和各方面的需求,会吸引更多的人口进入这个区域。一方面是重点增加,一方面供地增加会带来需求的增加,这些确实需要进行深入的前瞻性的一些研究来判断未来发展的趋势。

  最后,想说一点无论是新的城市化战略,还是现在的这些政策起作用的条件下,宏观形势的变化下,所引起的房地产的调整,我们应该拥抱。最近有100多家房企,面临着被兼并和收购的状态,我听说了以后觉得很好,说明房地产市场的市场化程度非常高,企业可以通过产权的交换,融资也好,盘活也好,使得产业整个得到调整。有些产业之所以难,就是因为去产能难。因为大家都抱着产权不动,都想着通过借钱、融资、贷款来缓解资金的短缺,就应该用产权来置换一些资金,来盘活一些项目。在这个意义上,我说这是非常正常的,任何一个产业都是经过这样一轮一轮的调整,包括房地产产业。几千家企业都在一个产业里面存在的情况,将来一定会逐步的适应和调整,都会这样的,不仅仅是房地产产业。发达国家的产业多好,一个产业里面就几家,叫做寡头竞争,价格上还有一些勾结,定价可以高一点,利润可以高一点,可以多搞一些开发和创新等等。我们的产业大概也面临着这样的调整,房地产经过这样的一轮调整,从供给和需求的各个方面,都会更加均衡和健康。



 

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