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直击博鳌|聂梅生:养儿防老靠不住 以房养老有潜力

  
    7月28日,博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会在海南三亚隆重举行,主题是“走出舒适区:稳定平衡视野下的中性增长”。

  在《宏观经济与产业政策篇》主题论坛现场,全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会名誉会长聂梅生作了题为《2019——房地产未来已来》的演讲。
 

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  全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会名誉会长聂梅生
 

  聂梅生立足于当今世界 面临着的百年未有的大变局,世界经济下行风险加大、主要经济体增速放缓等局面,主要从房地产与其他产业的关系与不足之处去讲述未来房地产的趋势。

  聂梅生指出2019年房地产大势接近临界点,会翻篇,会出现新的局面,并从长效机制、房住不炒、银根、地跟、税收等五方面去进行了诠释,当中聂梅生表示这是一个量变到质变的过程,我们现在提到的长效机制是一个慢慢出效果的,不是一蹴而就的。

  聂梅生还提倡房地产要突破三大发展瓶颈,让不动产动起来。对未来经济发展趋势的预测,聂梅生强调产城融合是经济发展的大趋势,现阶段房地产已经从增量转存量,未来得社区者得天下,数字化社区会是转换发展模式的重要抓手。

  在对“养儿防老靠不住,以房养老又不太够”的问题上,聂梅生提出了自己的见解,“我支持以房养老”。其解释道,独生子女时代的第一批父母,已经开始变老了,养儿防老不如以房养老。

  以下为演讲全文:

  接下来,让我们掌声有请全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会名誉会长聂梅生女士,上台为我们分享《2019房地产未来已来》的主题演讲。

  聂梅生:谢谢主办单位、各位专家、各位企业家、各位媒体朋友们,很高兴又一次来参加博鳌·21世纪房地产论坛。刚才听了很多专家的演讲,给了我很多的启发,对于房地产的解读非常的深入。我想从另外一个角度说一下房地产,也就是房地产和其他产业之间的关系还有我们的不足之处。我演讲的题目是《2019房地产未来已来》。

  当今世界面对百年未有的大变局,今年已过半,这一点大家有深刻的体会。从全球来讲,世界经济下行风险加大,主要经济体的增速放慢,比如说IMF预计美国经济增速放缓到2.5%,一季度是3%左右,二季度掉到2%,欧元区是1.7%,日本为1%,中国是6%到6.5%之间,也都在下行。这件事情,我认为经济下行是有周期的。

  中国近年也很特殊,今年是建国70周年,很多的政策跟建国70周年有关,包括房地产和宣传口径。今年又是数字化元年,二季度开始5G开放,中国现在开始驱动了。现在提升新增长的动能,我进行了思考和搜索。实际上在三个方面体现新动能,是不是还是积极的盖房子,不是这样的。高技术是新动能,服务业是新动能,消费升级是新动能。三个新动能有内在的关系,而且跟房地产非常的密切。如果房地产抓不住三个新动能,能量在哪里,还是买地买房,我认为不是这样的,要跟这些新动能产生密切的关系。我只讲其中一点,就是关于科技。

  传统的概念将被两个字改变,“数字”。很多人不太习惯,什么叫做“数字”。从全球来讲,G20刚刚在大阪开过,发了大阪数字经济宣言,从全球性20个国家发表一个数字经济宣言。“数字”两个字排在经济的前面,也就是说数字经济是全球性的,因此数字两个字不可小觑。总书记在两年前大概2017年就提出,审时度势,超前布局,主动实施国家大数据战略,加快建设数字中国。数字中国比大阪的数字经济还要早。

  数字城市、数字产业、数字家居是风起云涌。所以数字化引起全球政治、经济、社会和人民生活的巨大变化,我们要准备好。

  这个事跟房地产有什么关系,我自己研究房地产的宏观政策和数据多年,我觉得2019年房地产的大势接近一个临界点,并不代表从此以后房价大跌,我从来不这么认为,它会翻篇,会出现跟原来不一样的局面。刚才刘洪玉教授讲的内容我是同意的,翻过去是什么样子。长效机制已经推了很多年,之间是有关系的,长效机制是量变到质变的过程,到了一定的程度会发生质变,内部有联系,目前到了临界的时候,就需要翻篇,房住不炒就是一个翻篇,这个篇快翻过来了,原来解决中低端住房的问题,这里不回顾了。之前一段时间大力的推棚改,从棚改政策以后,结果让三四线城市房价大涨,支持了房企的规模,很多房企的规模扩张跟棚改中的实物补贴是有关的,现在拿出了4万亿老旧小区的改造,这就不一样,这就翻篇了,这是很大的量变到质变的过程,稳定了房价地释放了租赁市场,这就是市场机制的结果。

  一开始提长效机制的时候,谁能想到最后的节点拿4万亿元做老旧小区的改造,这是逐步翻篇的过程。从银根来讲,我们坚持资本层面不放松,一点都不放给开发的层面,搞得开发商非常的难受。实际上钱往4万亿元的老旧小区,也不放在开发贷,资金放到两个篮子,还是支持房地产,还是投资。不投炒地皮,不投开发贷,而且还将信托勒死了,这是对的,而且是长效机制资金的转移。从地根来说,土地财政开始没落,新的土地资源开始释放,而且速度非常的快,刚才贾康老师讲到这一点了。税收方面我支持土地财税,我觉得建立新的税制是肯定的,就是在C端,中等收入以上的人群的增加的话,税制一定是往个税变,变到怎样的局面,我是不知道的。

  对房地产来说,我们要突破三大发展瓶颈,让不动产动起来,三大瓶颈是什么,首先是投资和消费,国内习惯讲GDP,开始觉得制造业指数PMI很重要,消费指数CPI大家都可以接受。现在国际上出现了国民幸福指数GNH,这个指数跟我们息息相关。昨天21世纪的总裁讲这个问题,不要总是提前面的三个内容,既然提到美好生活就要有指数,不仅仅是要有住房、还要有绿色建筑和幸福生活指数,国际上已经有GNH,这就是我们的空白和发展的过程。

  增量转存量,大家讲了很多,这里不说了。我们的销售额追求万亿转变到存量资产的价值,它在什么地方,来源在什么地方,不要总是提增量多少万亿。

  开发者的服务,由短期的开发从几个月到一二年,转变到长期运营服务,如果转不过来的话,很多金融工具用不起来,产业链也不完整,实际上要突破这三个瓶颈。产业融合应该是经济发展的大趋势,不要总是房地产老大,我控股,我上市,我占股50%,要跟其他的产业融合,这是大的趋势。根据国家统计局的数据,有8亿的中国城市常住人口,住房是300亿平方米,全国房地产的总市值达到了300—400万亿,这是相当大的存量。如何将这一数据激活,盘活使用形成巨大的市场,就需要产业融合,不是一家办得了,也解决不了300—400万亿的存量。

  产业的维度非常的大,这次讲房地产和科技产业的融合。我们跟科技产业大概的回应一下,12年是一个叠加,1995年到2007年,我们习惯于WINDOWS和电子邮件。第二个,从2007年到现在,人+机器,包括移动互联,最出风头的就是微信出现了。今年往后的12年是物物相连,为什么说2019年非常的重要,从今年往后的12年是大数据、云计算、AI和IOT的时代,对于房地产来说是非常新的产业的融合。我觉得移动互联人+人,这一轮已经落后了,过去的12年我们没有跟产业很好的融合,无论是互联网+,还是+互联网,我们都没有做好。现在从场景到场景,我们不能再落后了。楼市后规模时代是地产+数字化,建设有生命力的房子。

  现在很多人说5G给中国带来了什么,到底是什么。一级是大哥大的时代,二级是发短信,三级是发图片的时代。之前都是按键时代。4G是智能手机的时代,5G到底是怎样的时代,大家都在想象。我问了很多人,5G可以带给我们什么,这就是起点,很难看到二三年后出现了什么。因为4G出现了,谁也没有想到的微信和支付宝。5G随时随地万物互联的时代,有巨大的想象空间的。

  房地产增量和存量的关系,先看社区物业,全国物业服务企业有11万家,从业人员千万人,年薪收入是6000亿,占全国增加值是1.4%。天量的社区物业上面跑的互联网企业都在我们的平台上跑,光是美团外延就有5000亿元,相当于整个物业管理的收入,都在小区的平台上跑的,说明了什么问题,网上零售额占总销售额的15%,不要提顺丰了。互联网企业在社区、2C端远远大于社区物业的B端的容量,不在一个体量上,因为不在一个维度和层次上。这种情况之下,经过了大概三个季度的准备。昨天的闭门会议上,全年房地产商会有两大举措推进三大转换。第一,我们成立了全联数字化社区峰会,数字化社区是转换发展模式重要的抓手,有人说得社区者得天下,国家发4万亿元在社区改造,不是给房地产开发商建新房子,而是在社区改造,这是非常重要的抓手,我们必须要抓住,而且是有政府和资金支持的,有银行支持。

  第二,跨行业联合中国铁塔全面建设5G,到底可以带给我们什么,我们在想象,我们首先抓住基础建设,居民小区、商场写字楼、产业园区,可以全方位的连接布局,相当于国家修信息高速公路,是由国家出钱。

  昨天的闭门会议上签约,我们发了两个文。这个出发点是从C端开始的,这是今年上半年国家统计局的数据,恩格尔系数首破了30,食品占了28.5%,这方面挖掘的差不多了,美团抓到28.6%,占了一大块。其次就是居住达到了23.1%,这就是蓝海,其他的我就不说了。今年上半年出来的居民消费系数,说明中国真的解决了吃饭的问题,开始进入中等发达国家的水平。

  社区来讲,有两个B,一个B是物业管理,一个B是互联网的端。物业包括社会服务和物业服务,包括美团和淘宝等电商,互联网企业也要进入社区中进行服务。两个B是不一样的,他们同时要进入。最后你面对的是谁,还是C端的客户群体。也就是说物业管理思维,电商是流量思维,这是目前的状况。最终从C端出发,数字的出发点都是C端。从这里考虑问题。享受服务的终端客户和提供终端消费,目前形成了10万亿元的消费,就体现在社区和小区当中,改变各自为政分散的状况,树立以客户为中心的思路,见物又见人,人人相连,物物相连,这就是顶层设计的思路,将小区和周边放在一起,再往外走,这就是我讲的概念。

  社区的概念和小区不是一个概念。小区的概念是有边界和实体的,有门禁的。社区的概念可以是虚拟的,电商形成的社区的概念,这是偏虚拟的。这次中国铁塔的5G,覆盖的是1.5公里的半径,你可以说是虚拟的社区,并不是有边界的小区,现在社区是虚实结合,不能只说一个,说哪个都不对,实际上移动互联时代的社区服务,实际上这样的情况,虚实结合的情况。物业叫做B2,社区电商叫做B3,同样成立数字平台,两个B在一个平台上,对C端中间有一个门,不是刷脸的门,而是虚实结合的B。目前正在征集方案,大家都要解决一个方案,如何设计好虚实结合的门,有门就有K,就要有钥匙,这就是数字社区。我们作为结构就要解决问题,目前正在征集方案,希望大家都来参加这个方案,我设计怎样的K(钥匙),将虚实结合,将两边的B放在这里,设计怎样的云平台,钥匙就在我这里。进一步的研发数字社区的方案,5G改变了什么,带来的产业升级在哪里,一定要说清楚。基于大数据的思维是什么,基于数字货币,区块链部分的数字社区在哪里,基于社区整合的方案在哪里,基于原来智能化、智慧化系统的方案在哪里,我们继续征集这些方案,我们想要建立开放型、互联互通的数字社区云平台,谁来做。现在很多人报名,你可以做云平台,可以将B和K设计好,我们非常的欢迎,我们开展多种特点的数字社区的试点,不同类型的试点,最后形成一定的标准进行推广应用。

  最后,我很同意马云最近的讲话,如果是在汽车轮子上的美国,那么是在互联网或者是手机上的中国。未来已来,让我们拥抱未来,谢谢大家。

  主持人杨曦:谢谢聂会长,我们看看用户提出的问题。

  21世纪经济报道提问:有人说养儿防老靠不住,以房养老又不太够,您认为养老有什么可行的选择?

  聂梅生:养儿防老靠不住,我非常的同意,中国很长一段时间是执行计划生育,这一代人开始进入老年了。如果说靠一对夫妻都是独生子女,养上面四个甚至是八个是不可能的,养儿防老是不可能的,我已经进入这个阶段,很少有人靠养儿防老,中国传统的孝,不一定体现在养老,可以体现在其他的方面。以房养老我觉得是有潜力的,我支持的。但是为什么行不通,因为中国的房价和租金的问题,我在中国闭门会议上讲到中国还有一大块,就是租赁没有很好的系统政策或者是协会。美国NAR是一百万人的协会是由经纪人组成的,相当于链家和我爱我家,中国没有这样的协会。当房价和租金也就是租售比在20以下,20个月的房租可以买一套房子就合理的时候,这个时候以房养老就可以的,现在房价相差的太高了,我认为将来是方向。

  目前中国的情况之下,应该是多层次的养老,例如居家社区养老,国家做了很多的努力,做了很多的驿站。机构养老在很多地方也分低层和中层、高层,应该是多层次和多方位的养老,养老在中国的养老产业中,养老大健康是第一重点的,我在过去两年讲了养老的问题,现在列为议程了,因为人太多了,涉及到二三亿人。




 

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