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博鳌·现场丨张雪舟:健康中国为房地产行业带来新机遇

  2019年7月27日,以“走出舒适区:稳定平衡视野下的中性增长”为主题的博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会在三亚·海棠湾·理文索菲特度假酒店启幕。会上,全联房地产商会副会长、精瑞中国不动产研究院院长张雪舟进行了以“健康中国对于房地产行业的新机遇”为主题的演讲。

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  张雪舟认为,房地产行业的发展已经从量的增长走向质量的发展。我认为楼市没有下半场。发达国家的楼市仍然是支柱行业,过去二十多年的增量走到下半场了,楼市没有下半场。我们要追求行业质量的发展,必须要抬头看看国家做了什么,不能光埋头苦干。

  健康中国2030,很多搞房地产的业内人士不太了解,从2016年开始的,这是为了美好的生活。健康是永恒的话题,健康是什么。没有病,不用去医院,身体健康。世界卫生组织的评价,不仅仅是身体健康,精神还要健康。中国在全面走向小康社会的时候,国家提出了健康中国2030,这是2016年10月份国务院发布的健康中国2030的规划,中国社会的发展,开放的进程,工业化、城镇化、老龄化、生活方式的变化,对人民的健康带来了新的挑战。为什么成为国家的战略,国家的层面统筹解决,因为关系到健康和重大长远的内容。一般来说,我们要搞健康中国,说明健康存在问题。我罗列了一些问题,包括白领亚健康、过劳死的问题,肥胖的问题,血脂的问题,高血压的问题,中年死亡是因为血管疾病,还有慢性疾病、冠心病等等,这些都是非常可怕的疾病。我们讲慢性病这件事情,由生活方式和环境导致的疾病。世界卫生组织表明,医疗对人口健康的贡献率不到10%,到了最后阶段,生了病以后,才能使用医疗手段。世界卫生组织说除了医疗卫生系统之外,生活方式对健康的影响最大,包括居住环境,人居环境,是否运动,饮食都会影响健康。在座不少人都会对标找到自己的坏习惯,再加上长期看手机,也不是好的习惯。

  2019年7月15日国家战略方面印发了关于实施健康中国行动意见,同时印发了健康中国组织实施考核方案,列出了一系列的目标,国家的层面,成立了健康中国推进委员会,副总理孙春兰担任主任,38个委办局作为组员,38个部门联合。同时启动了健康中国行动2019—2030,明确提出了11年的时间,提出了明确的考核目标。7月25日召开了健康中国的电视电话会议,国家在战略层面对中国的健康提出了四个要求。第一定位上以治病为中心,向健康为中心的转移,策略上注重治病向注重治未病。我们依靠卫生医疗系统向整体健康转变,倡导全民参与个人行动。最近上海(楼盘)热炒垃圾分类,这也是健康中国的专项行动。开始将垃圾箱封了,然后开始分类。这件事情对我们个人来说是比较麻烦的,大家有很多的坏习惯,懒惰、暴饮暴食、吃好吃的,实际上对身体来说,走出舒适区是重要的起点。

  一共有三大方面15项,为什么今天讲这些内容,与在座息息相关。24日开了新闻发布会,特别讲了第一方面,全方位干预健康影响因素。第二维护全生命周期的健康,第三防控慢性疾病。第二和第三跟房地产关系不大,第一方面跟在座的工作密切相关。第一方面包括六个专项行动,健康知识的普及,合理膳食、全民健康、控烟、心理健康,健康环境。很多的记者都问到健康环境的问题,甚至问到室内环境健康的问题。房地产行业对于健康中国有怎样的作用,我们对健康因素的影响有哪些。基因遗传是癌症的因素之外,生活方式也是影响因素之一,社会与生活环境是影响健康主要的因素。我们做了人类社会和城市的发展调查,大家90%的时间在室内度过的,健康中国做了调研,中国城市的人,每天平均22个小时是在室内度过的。因此建筑环境和室内环境是外在影响健康最主要的因素,因此房地产在这个领域有大量的工作要做。

  什么样的环境是健康的,我们要向发达国家学习。WELL标准由美国于2014年10月发行,2015年3月正式进入我国,包括了空气、水、营养、光、健康、舒适性和精神。中国制定了中国版的健康标准,跟WELL非常的像,后来又出了光环境、水环境、空气环境版本。无论是国家的层面,行业的层面,或者是商会都出台了类似的标准。WELL并不是由建筑专家、房地产专家为主进行的研究,请了世界上最有名的医学研究机构WELL中心牵头,同时给他们配备相关的建设、规划、建筑领域的专家,从人体的十大生命系统开始,有什么样的外界干扰因素,反推这些干扰的因素,建筑中是怎样的体现,他们是从医学专家特点反向推理建筑环境和人体的复杂影响。我这里有1.0版本,我专门考了WELL1.0。

  空气,我们24日开新闻发布会的时候,记者问的最多,大家对于室内空气污染,两年来或者是更长的时间都是社会关注的焦点。到今天为止,没有人给出答案,如何避免室内空气污染。WELL的标准包括了源头,装修材料、室内家居、室内用品产生的污染。使用的阶段的问题,例如会议室人多了以后,二氧化碳多了,新风系统如何将二氧化碳控制作合理的范围。湿气的问题,过滤的问题,相对来说在七个体系中,特别是在中国有很大的挑战。WELL2015年进入中国,到今天为止我们有很多的项目进行了申报,真正拿到认证和考核的量不是太大,因为空气质量卡住了很多的指标。WELL体系和建筑体系最大的区别不是拿过程说事,而是拿最后的结果说事,由专家现场取样到美国的实验室论证。商会和清华大学以及国家重点工程实验室做了相当多的研究,室内环境污染和源头污染做了相当多的工作。清华大学张教授刚刚拿到了国家科技进步奖的发明二等奖,重要的模式就是负荷装载量,房屋装修的时候都是国家环保材料、3A材料、3C材料,重要的是结果,用多少板材、用多少交,这是综合性的结果,不是每一样材料都OK,结果就OK。如何通过材料的磨合,知道最终的室内空气的情况。当年在建筑节能方面做了节能测试,必须通过科学的方式模拟,模拟出能耗的情况,接下来会在空气方面做出这面的模拟测试。

  国家没有10级的标准,我们只有E1和 E2级的标准,很多厂家宣传我是E0级,意思就是我比E1级高,某种程度来说宣传是夸张,国家没有E0级的标准。在座很多大的开发企业,一定会采用环保标准,不可能购买劣质产品,我们发现最后的质量或者是空气质量很难达标,为什么?因为先行环保标准和国际标准差距巨大,大到怎样的程度。其中,室内装饰材料中内墙涂料有害抑制剂加权小于100毫克/公斤,欧盟的标准是10毫克,日本是0.44毫克,美国加州标准是0,我们不能说0,因为无法计算了。日本的标准跟现行国标相差200倍,中国的建材和行业发展到目前是20多年,如果按照这样的标准,我们的产能和标准是跟不上的。这个标准是2008年修订的标准,现在已经过去了十多年了,据我所知,目前正在开始修改标准,中国也做了健康标准,粗暴的做法,要求所有的材料要达到健康标准的50%,就是在目前国标的基础上提升50%。有的企业的标准更加的高,例如100毫克的国家标准到我的项目中只能20毫克起。我们可以通过模型的方式,优中选优的方式做得到。我分析了很多的原因,包括负荷装载量的原因。我们调研的过程中,我们发现大部分的甲方,辅材存在很多的问题。甲方不关心室内装修中辅材的质量,玻璃胶、发泡剂也不知道。决定辅助材料就是工头,清华大学计算的结果,辅助材料装修初期的污染达到了40%—60%,长期的污染达到了20%,目前这一项目是失控的。万科有外幕墙胶,但是室内是没有的,进场检验以及施工冲洗等等问题,导致目前室内污染的问题。绝大多数新建的建筑,改造的房屋室内空气要晾晒几个月,包括顶级的项目都存在这样的问题。清华大学已经在学术上解决了,同时在很多的住宅项目、联合办公项目中逐渐的解决。

  水是非常严重的问题,不仅仅是中国的问题,传统的自来水和城市管网在发达国家已经上百年了,中国城市已经有几十年了,运维和更新对于大家而言是头痛的事情。建筑和室内中,人体用的水,接触的水,洗澡、洗碗、洗衣水是怎样的。管网动不了,末端有措施加净水机。

  营养的问题,全中国肥胖问题全球排第二,现在不是营养不足的问题,而是营养过剩,如何控制营养的问题。

  光的问题,照明是没有问题的,我认为这件事情目前照明和光是行业忽视的问题。到今天为止,照明设计是为视觉考虑的。昼夜受光的影响,说白了就是白天照明要强烈,晚上的时候照明要模糊,这是一条曲线。下一步的设计,光要为视觉服务,还要为身体健康服务。

  健身的问题,很多人喜欢跑步,喜欢健身。中国健身卡的持有率,只有发达国家的几十分之一,还没有形成健身的习惯,广播体操是强制性的,只有学校才有这种强制性。工作后的健身是不够的,联合国强调每周要两三次健康运动。

  精神的问题,也是人体健康非常重要的问题。90%的居住和生活要考虑这个问题,这个问题以前被大家忽视的。顾会长介绍的时候提到了绿色的概念,我们做绿色建筑的时候,这跟绿色健康是一个问题,从2001年开始,制定了中国绿色建筑标准,我们也是参与者。当时是跟清华大学建筑学院一起,绿色建筑的概念中,我们提出了一个概念,包含了三个问题,健康舒适的环境,节约资源保护环境,建筑与人的和谐共存。当时做绿色建筑标准的背景是什么,1992年科技部和国家的战略是可持续发展,从1992年到2000年是房地产行业快速发展的阶段,快速增长和房地产发展,对于资源和能源的消耗是非常大的。如果所有的中国人达到欧美发达国家的消费和生活水平,同等能源、汽油的消费水平的时候,需要四个地球。我们在这样的背景下做了政策,我们重视节能节水节地,绿色建筑在整个行业中,我们用一个词叫好不叫座,市场并不买单,因为绿色建筑的消费者不买单。本来垃圾是简单的事情,现在垃圾分类是痛苦的,分不好,还要被大妈责怪。因此需要政策强制的执行,市场的力量推动就是事倍功半。健康的七项与每个人息息相关,在国家的战略情况下,我们需要通过政策的引导,但是健康建筑对于消费者而言,无论是办公、学校、居住空间都是适合的。我做了一个小小的试验,我在团结湖有一个小房子,我请清华大学做了健康装修,房屋装修后,同样的面积,装修水平是差不多的。相同面积的装修增加了2000元,旁边是6300元/平方米,我的装修是8300元/平方米,我发现这样的装修90后是认可的,他们对于生活方式和健康是比较重视的。健康建筑通过政策+市场的驱动,在行业中迅速拓展开是有信心的,对比绿色建筑标准,个人认为要分别来做,因为绿色建筑需要政策驱动,通过财政补贴以及财政的支持。相应的,标准要简化。


 

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