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关于推进城镇老旧小区综合改造工作的提案

    近年来,党和政府高度重视城镇老旧小区改造工作,但目前全国各地具体情况不同、推进程度不一,在取得一些经验的同时,老旧小区改造仍然面临着不少困难。对此,我们提出推进城镇老旧小区综合改造工作的几点建议:

    一、全方位探索老旧小区改造新思路

    1.改造老小区,面临新调整,需要新理念

    老旧小区改造需要政府、开发建设投资单位、小区居民转变观念,需要实施要一城一策、一区一策,做出新的控规。

    2.引入城市“再规划”理念,平衡片区资源资金

    如果将老旧小区改造纳入城镇片区或10分钟、15分钟生活圈内统一考量,纳入城市更新“再规划”大策略,在老旧小区改造的同时,既能做到资源共治共享共同管理,又能改善提升街区风貌,同时可实现资金平衡,进而吸引社会力量广泛参与。

    3.以城市更新视角统筹推进老旧小区改造

    城市的旧工业遗址、旧商业用房等同样存量巨大,且产权清晰。从各城市的改造实践看,这部分存量空间改造市场潜力巨大。建议引入社会资本先期盘活这些存量,通过更新产业业态、增加服务配套等手段,在提升自身价值的同时,带活周边街区,吸引人才人流,之后通过这些物业的赢利来反哺老旧小区改造。

    4.小规模、样板化、渐近式改造

    建议根据全国经济发展不同区域实施不同的改造标准。老旧小区改造应在小区现状的基础上等比例改造提高,小规模、样板化、渐近式、持续性推进。对符合条件的试点,可采用部分拆除重建、加层加高、物业置换等方式,吸引社会资本和企业介入。部分发达地区的小区可引入智慧社区理念,引导社区居民消费。

    5.建立老旧小区改造评价标准体系

    建议建立老旧小区改造评价标准体系,通过事前评估,判断改造前后的资产增值和改造效果。

    6.建立建设主体准入机制

    老旧小区改造需要有足够的经验和实践,需要具备复合型人才,对从事老旧小区改造的企业,应该在资产、资质、人才结构等方面提出准入门槛。

    (二)拓展旧区改造资金渠道

    1.国家提供政策,引导构建改造体系并收回投资

    城镇老旧小区大都位于城市的核心区位,鼓励社会力量和社会资本进入再开发体系,运用市场智慧推动老旧小区改造,老旧小区被“低估”的潜在价值会成倍激发。
政府的前期改造资金,可在居民按照改造前房屋价值签订相关协议。房屋入市交易时产生的增值部分,政府通过增加交易税的方式回笼。同样,开发企业、金融资本及居民,前期投入的改造资金也可以在改造后的增值部分中获取赢利。

    2.建立“全赢资金循环圈”机制

    可建立一个“全赢资金循环圈”,即资本闭环:一是房地产商一次性融资(贷款),投资老旧小区改造建设新房;二是小区居民在回购新房时用新、旧房款等额抵扣后差额部分2倍作抵押贷款,其中50%的资金用于回购新房款;三是另外的50%资金用于投资城镇老旧小区改造发展基金创利。

    3.适当奖励或突破容积率限制

    政府根据老旧小区的地块状况,在合理范围和一定片区内实行“有梳有密”、“适当倾斜”策略,适当置换或提高某些项目的客积率;允许老旧小区“长高长胖”,既可以改善小区居民的居住环境,提高了幸福指数,又给予开发建设单位应有的投资回报,同时解除了政府之忧,民众之愁。

    4.集合改造发展基金,增大基金规模

    城镇老旧小区改造既是民生工程,又是未来商业银行对公业务的重要增长极。集合城镇老旧小区改造政府补贴资金、财政专项资金、房地产商自有资金(30%)和在商业银行贷款资金(70%)于一体,对城镇老旧小区改造进行组合投资。

    集合城镇老旧小区改造发展基金于一体,建议成立城镇老旧小区改造发展基金战略规划委员会、投资评审委员会、风险控制委员会,负责对城镇老旧小区改造发展基金进行战略规划、投资评审,风险控制等项工作。

    城镇老旧小区改造工作是国家重大的民生工程,也是稳投资的重要举措,需要社会各界群策群力、共同缔造,必须以新的理念、新的机制、新的模式,努力开创城镇老旧小区改造工作新局面。




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