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关于适度调整限价政策的提案

  建议承办单位:住房与城乡建设部
 

  房地产行业的行政性调控政策本质上都是为落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,从供给端的限价、限商到需求端的限购、限贷等,每类政策出台的目的都在于维持房地产市场的长治久安。在供给端的行政性调控政策里面,限价政策属于前端控销,也是压缩市场新房供给量最直接的方式。2016年以来,超50城市出台了细则不尽一致的限价政策,范围覆盖四个一线城市,多数二线城市和部分三四线城市。

  一、限价政策的作用

  限价政策出台的本质就是政府给予市场更多干预,为项目制定一定的指导价,抑制房价的非理性上涨。限价政策作为地产行业内直接调控供给的政策,对于房地产价格的非理性上涨起到了不可忽视的作用:对于购房者而言,限价政策稳定购房者的预期,保障了行业及社会的稳定;对于开发商而言,限价政策为开发商提供投资标尺,有助于改善投资策略。

  二、限价政策的负面影响

  限价政策对行业的发展具有重要的助推作用,但作为调控供给的最直接方式,其对市场的发展也产生了一定的负面影响,主要包括:

  1、限价政策将直接考验新房库存体系。长期来看,若供给端政策没有放松的迹象的话,开发商提高供给的意愿和能力降低,长此以往,大部分城市库存量或基本消化完毕,去库存周期接近尾声,市场上的供应量将会大概率彻底出清。

  2、限价政策效应传导至土地市场,反向影响土地成交。限价会影响开发企业对土地投资的预期,叠加融资环境的日益紧缩的影响,开发商的资金链承受一定压力,进而导致限价城市土地成交趋淡,影响市场的新房供给走势。

  3、一二手房价格倒挂,衍生房屋寻租套利现象。一线城市核心区域限价项目形成众人争抢、一房难求的局面,房屋投资投机者拥有巨大的套利空间,而一些真正的刚需购房者利益会在此过程中受损,这于市场发展和稳定购房者情绪均无利好。

  4、限价政策挤压利润,或将不利于高品质建筑的推广。限价政策使得企业的利润空间锁定,企业可能会为了节省成本而放松对项目质量的把控,这样不仅损害消费者的利益,也不利于高品质地产的推广与发展。

  三、限价政策调整的建议

  目前在一些城市内限价政策的作用已不明显(部分城市内市场自身已经在进行价格调整),所以我们认为在当前时点,限价政策可以尝试进行调整,如循序渐进的退出,但是限价政策单一的退出或许并不能实现稳定市场秩序的作用,限价政策可以与其他政策相互协调,共同保障房地产业健康发展。

  1、限价政策循序渐进适度放开

  放开限价政策,企业的项目自主定价权更大,有助于企业发挥主观能动性,提高企业微观主体的资源配置效率维护市场的正常秩序。

  因此,我们建议循序渐进适度放开限价政策,考虑到非城市核心区域本身受限价政策影响较小,可以首先放宽非城市核心区域的限价政策。

  2、限价政策退出辅以金融政策的定向宽松

  当前部分房地产项目工程质量欠佳的问题的本质上根源于资金面的压力,我们认为坚持去杠杆的主基调,金融政策可定向的进行结构性宽松。

  第一、放松二级市场定增、IPO、配股等的限制,方便企业补充供权益资本金。

  第二、增加标准化融资产品品种(如标准化ABS产品),完善资产证券化立法和规则,使房地产企业的商业、办公等项目产生稳定的现金流。

  第三、对环保、绿色建筑等服务人民美好生活的项目给予一定的金融政策支持和倾斜。环保建筑、绿色建筑等高品质建筑都致力于为人民创造美好生活,但是在这些产业上的金融配套政策尚待完善,给予服务人民美好生活的产业一定的政策支持和倾斜有助于加快实现人民美好生活的实现。

  单一限价的放开或是调整或许在短期内会稳定市场预期,进而提振市场,但对房地产行业的长期稳定发展助益不明显,所以我们建议循序渐进适度放开限价政策,并辅以定向的结构性金融政策宽松,更好的维护房地产长期发展秩序。
 

  全联房地产商会

  二〇一八年十二月十七日

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