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2022年9月房地产行业研究月报

行业政策
弱市城市房贷利率下限放宽,行业保交楼可考虑保主体

   9月行业政策没有出现实质性突破,不过出现了宽松力度加大的信号。

   需求端方面,面向新房市场的限购限贷政策继续边际宽松,并且购房补贴和公积金贷款政策同步推进;面向二手房市场,核心城市支持“带押过户”极大疏通了二手房交易环节。面对市场下行压力,月底中央层面开始积极出台创新型措施,例如允许压力较大城市阶段性放宽首套房商贷利率下限等。

   供给端方面,保交楼政策性专项借款首次落地,标志着全国性的保交楼金融安排正式进入执行环节,同时央行发声加快推进速度,后续的支持力度有望加大;我们认为,在推动政策性银行专项借款和商业银行的支持下,激活主体活力是保交楼的最佳手段之一,可以考虑将保主体作为保交楼的手段之一,最终切实推动保交楼尽快产生成效。


住宅市场

市场处于筑底期,复苏进程仍然较慢
 
   从我们监测的40城数据来看,9月全国商品住宅销售面积为1584.1万平米,同比下行29.4%,环比下行7.8%。

   具体来看,一线城市成交量为302.1万平米,同比下降7.7%,降幅较8月收窄;环比下降4.3%。核心二线住宅成交量同比、环比均下行,普通二线城市仅同比下行,但环比好于8月。从核心二线城市来看,住宅成交量达到522.8万平米,同比下行46.1%,环比下行21.9%,仅苏州出现较为明显的上升,住宅成交环比增长73.3%。从普通二线城市来看,住宅成交量达到372.2万平米,同比下行13.1%,环比上行6.8%,南宁和温州两城住宅成交量分别为64.6和91.0万平米。三四线城市住宅成交量为387.0万平米,同比下降25.4%,环比微增0.4%。长三角市场表现明显好于珠三角和中西部地区。

 

   9月各能级城市住宅成交量依旧保持低位运行,仅普通二线和三四线城市住宅成交环比小幅增长。行业缩量已经成为定局,供应减少和需求不振的双重因素导致同比持续下行,环比会因房企推盘、冲业绩等因素出现阶段性回升,但恢复的力度不大。在此基础上,核心城市、核心板块项目的保值性较为突出,供给端有利于房企去化,实现现金流的快速回笼,需求端有利于居民做出资产配置,实现资产保值。从行业整体来看,我们认为居民的观望情绪依然浓厚,地方政府期望通过放松调控政策来激发购房积极性的策略效果有限,待宏观经济平稳增长、居民收入预期上升、房价下降预期减缓、房企资金压力缓解,住宅市场或将维持平稳。


土地市场

临近年底,四季度成交热度预计小幅回调
 
   2022年9月,亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积13541.0万平米,同比下降38%,环比保持平稳;成交总建筑面积为8387.3万平米,同比下降35%,环比上升2%。

   9月22城进入第三批集中供地的中场,供应及成交均保持环比相对平稳,截至9月底共有16城完成第三批集中供地的供应,10月预计剩余6城进入供应阶段,叠加大部分城市的第四批集中供地,一二线城市的供应规模将回弹,而三四线为了确保政府的收支平稳,年底也将迎来供应小高峰;相对供应来说,第四季度的成交不太乐观,主要是临近年底,为了保障较为健康的财务状况,房企拿地态度更为谨慎,拿地预算有所削减,在这种背景下,第四季度的成交溢价率预计与第三批相比有小幅回调。


企业表现

民企风险进一步蔓延,部分国央企销售表现强势
 
   投资方面,9月第三批集中供地陆续开展,房企拿地规模环比回升,但同比仍下降17.8%,拿地平均溢价率3.19%,整体投资仍较弱,除杭州、合肥等少数城市民企拿地较为活跃外,国央企仍占据主导地位,且地方国企拿地现象更为普遍。
 
   销售方面,9月单月TOP200房企总销售额环比基本持平,传统的“金九”行情未至,房企销售分化仍在持续,部分国央企9月销售表现较为强势。
 
   融资方面,尽管在监管支持下房企增信债持续落地,但流动性风险进一步蔓延至经营更为稳健的房企,房企债务展期现象仍在持续。
 
   资本市场方面,受大盘向下、地产放松政策克制、流动性风险进一步蔓延等多种因素,房地产指数单月下跌2.2%,整体上仍处于低位震荡中。





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