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2022年8月房地产行业研究月报

行业政策
核心二线降首付比例,保交楼纾困基金陆续启动

   7月底政治局会议后,8月后两周的国常会进一步明确政策调控方向,即地方政府一城一策用好政策工具箱,一是灵活运用阶段性信贷政策,二是灵活运用保交楼专项借款。不过从8月政策来看,虽然在此前基础上有突破,但是力度仍达不到预期。

   限贷政策上,首套房贷利率下降至历史新低4.1%,核心二线城市开始降低改善性需求的首付比例,对市场提振作用暂时有限。限购政策上,一线和环一线城市更多是打开不再合时宜的限制或者是为了吸引人才集聚,预计实际作用也有限。保交楼上,国家和地方的专项借款或纾困基金陆续启动,但是实际落地进展较慢,纾困效果待后续观察。

   总而言之,当前市场持续疲弱,需要政策端具有更加迅速和更大力度的作为。


住宅市场

8月市场低位运行,关键时点在四季度

   从我们监测的40城数据来看,8月全国商品住宅销售面积为1716.5万平米,同比下行24.8%,环比下行10.3%,相比7月同比、环比降幅均有所收窄。

   具体来看,一线城市成交量为315.8万平米,同比下降19.2%,环比下降3.4%。核心二线和普通二线城市住宅成交量同比、环比均下行。从核心二线城市来看,住宅成交量达到690.0万平米,同比下行24.6%,环比下行10.6%;从普通二线城市来看,住宅成交量达到338.9万平米,同比下行21.3%,环比下行6.1%,仅西安、宁波和佛山成交量环比上升。三四线城市住宅成交量为371.8万平米,同比下降32.0%,环比下降18.1%。珠三角市场整体下行,其中惠州、汕头和清远环比分别下行35.3%、25.3%和5.7%。长三角市场呈现点状回暖,例如扬州、舟山、淮北和太仓环比上升,但同区域的芜湖、连云港和淮安环比均下降。

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   8月市场表现相对较好的城市多位于长三角和珠三角的核心城市,典型如上海、杭州、合肥等,其他地区如西南、西北、华东大部分城市以及华北地区表现整体不佳。对于接下来的市场表现,我们认为10月中旬的二十大或是个分水岭,地产政策能否进一步放松,推动市场回暖,值得期待。一方面国常会不断提出要用好政策工具箱和因城施策,而各地的政策放松节奏处于逐步试探的阶段,大力度的放松仍不可见,后续或有望加快推行;另一方面,保交楼的趋势不会改变,强化开发商、银行和地方政府的主体责任,是恢复居民购房信心的手段之一。房地产市场的下行和局部疫情的持续反弹使2022年宏观经济增长目标被淡化,但全面的目标仍是要尽最大努力实现良性的增长,因此住宅市场的阶段性回暖仍至关重要。


土地市场

第三批集中供地开启,后续将迎来供应小高峰

   2022年8月,亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积13109.4万平米,同比下降38%,环比上升38%;成交总建筑面积为7750.2万平米,同比下降11%,环比上升1%。

   8月22城已有部分城市第三次供地开始挂牌,预计9月剩余城市也将发布第三批集中供地公告,届时将推升核心二线普通二线城市的土地供应规模。成交方面由于基数较低的影响,一二线城市成交规模同比有较大幅度的上升,我们认为随着行业调整逐渐步入稳定期,土地市场也将进入恢复进程,其中一线、核心二线及区域性热点城市的土地市场仍将保持一定韧性,三四线城市或有待市场轮动后恢复。

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企业表现
利润普遍下行,国央企投融销持续占优

   投资方面,受土地供应节奏影响,8月房企拿地节奏放缓,拿地总规模环比下降43.5%,平均溢价率3.25%,尽管华润等央企积极参拍一二线城市集中供地,但整体投资仍低迷。
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   销售方面,8月单月TOP200房企总销售额环比基本持平,在低基数效应和销售结构性分化下,部分房企8月销售同比正增长。
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   融资方面,优质民企境内发债再度受到监管支持,但海外债展期和违约仍在继续,8月仅新发一笔美元债,美元债偿债压力持续。
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   资本市场方面,房地产指数单月微涨0.3%,与大盘表现类似,地产板块信心仍偏弱。
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   房企经营方面,随着房企中报的披露,净利润亏损是房企的普遍写照,不过其中依旧有部分稳健型房企展现了优秀的盈利能力,保障了利润的稳健实现。




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