首页 >> 研究报告 > 月度报告 > 2022年7月房地产行业研究月报
详细内容

2022年7月房地产行业研究月报

行业政策
 
730强调稳地产,保交楼成为地方政府重要任务
 
    7月28日,中央政治局会议召开,为接下来的行业政策奠定基调,会议在坚持“房住不炒”原则的同时,强调要稳定房地产市场,具体而言,要从以下两方面来稳定市场:
 
    ①需求端方面:宽松政策有望继续深入,从购房资格和购房能力方面进一步支持刚需和改善性需求,对应会议中的“因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求”,预计此后政策放松力度进一步加强,一二线城市积极加入三限放松行列,限贷政策放松的可能性也在加大。
 
    ②供给端方面:地方政府推动保交楼要取得切实成效,重建公众对于政府和地产行业的信心,对应会议中的“压实地方政府责任,保交楼、稳民生”。
 
    在停贷潮影响下,保交楼成为地方政府需主动推动的任务,地方政府通过加强预售资金监管来保增量项目交付,同时郑州等地探索保存量项目交付的一揽子方案,不过目前诸如资金来源等关键问题仍不清晰,因此纯市场化方式很难解决停工问题,建议先从国家层面提供初始信用和建立协调机制。
 
    总而言之,预计下半年政策宽松的重心仍在需求端,供给端政策将基于保交楼、保民生出台相对措施,以重塑购房者的信心,来确保需求端政策落地效果的充分实现。


住宅市场
 
停贷潮下成交缩量,三季度不改冷淡行情
 
    从我们监测的40城数据来看,7月全国商品住宅销售面积为1870.8万平米,同比下行32.6%,环比下行24.8%,受中旬全国多城市业主强制停贷事件影响,居民购房信心再次受挫,各能级城市市场热度相比6月有所回落。
 
    具体来看,一线城市成交量同比下降4.6%,降幅继续较6月收窄,环比下降12.3%,概因北京和广州住宅成交量大幅回落所致。核心二线和普通二线城市住宅成交量同比、环比均下行。从核心二线城市来看,住宅成交量达到810.7万平米,同比下行34.4%,环比下行30.7%。从普通二线城市来看,住宅成交量达到373.1万平米,同比下行27.8%,环比下行23.3%,其中南宁、温州、宁波和佛山住宅成交量分别为23.0、44.8、63.1和65.3万平米,环比分别下降30.1%、65.1%、20.0%和25.1%。三四线城市住宅成交量为360.0万平米,同比下降47.2%,环比下降21.5%。仅部分环核心城市的强三四线表现较好,比如惠州、舟山、芜湖和孝感。

\

    对于下半年,我们认为要重点关注四季度的市场表现,一是在730提出用好用足政策工具箱的情况下,预计各城市会加大政策放松力度,届时有助于带动改善型需求的释放;二是在保交楼的举措下,待项目复工得到实质性进展之后,预计居民短暂重拾购房信心,规避成交增速持续下降的难题;三是政府对全年经济目标坚持要做好,外加房企迎来全年业绩考核,预计对住宅市场有小幅的拉动。


土地市场
 
供应走低,土地成交仍受资金不足制约
 
    2022年7月,亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积8613.3万平米,同环比分别下降49%及30%;成交总建筑面积为7298.6万平米,同环比分别下降35%及34%。
 
    从前两批集中供地累计规模来看,仅合肥一城土地供应同比上升44%(2022年前两批宅地供应建筑面积总量/2021年前两批宅地供应建筑面积总量-1),其他城市土地供应量均有明显下降,多数城市同比降幅分布在20%到90%之间,上海降幅较小,同比仅为-7%。总体而言,各城市集中供地缩量明显,第三批和第四批集中供地的供应规模预计还将保持较低水平。较低的土地供应导致土地成交下行,普通二线及三四线城市7月土地成交量同比分别下降51%和53%;由于集中供地的阶段性,7月一线及核心二线的供应同比有所增长,成交规模随之增长,核心二线城市同比大幅增长546%,但我们认为后续土地市场的恢复力度仍将受到房企资金不足的制约。

\

\

\


企业表现
 
交楼风险下国企销售优势更凸显,民企债务展期成常态
 
    投资方面,受土地供应节奏影响,7月房企拿地规模环比下降23.3%,同比增长22.7%,平均溢价率3.5%,投资情况与6月相比无明显改观。

\

    销售方面,7月单月TOP200房企总销售额环比下降27.8%,同比下降41.9%,房企销售不如6月,但略强于5月,呈现弱复苏的状态,国央企销售优于民企,且趋势呈现背离。
\

    融资方面,境内债融资相对稳定,但海外债展期已成常态,尽管8月偿债规模有所降低,但压力仍不容小觑。
\
\

 
    资本市场方面受大盘回调和停贷风波等多方面因素冲击,房企股价出现明显下跌,房地产指数单月下跌4.6%。   
 

\

 

    企业经营方面,由于停贷风波的快速蔓延,倒逼政府加大力度寻求地产企业快速出清的渠道,而国央企不可避免地需要承担一部分风险化解的责任,如7月招商蛇口与招商平安资产就优化资源配置、盘活存量资产、困境房企纾困等领域达成战略合作。



 
技术支持: 北京爱问科技有限公司 | 管理登录