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2022年6月房地产行业研究月报

行业政策
二线城市加大限购放宽力度,多城推房票安置去库存
 

    6月,三限放松政策力度有所放缓,落户放宽和房票安置政策成为补充。
 
    三限放松方面,一二线城市依旧围绕限购松绑发力,限贷方面放宽力度仍然不大,仅郑州、西宁等城市降低二套房首付,我们认为虽然城市在限购放松上还有空间,但从政策效果和政策空间来看,二线城市之后可能会更多转向放宽限贷。
 
    落户放松方面,上海、杭州等核心城市较为罕见地明显放宽人才落户门槛,主要目标在于吸纳人才,短期内也会增加市场购房基数。对于房地产市场的影响来说,落户放宽对于核心城市的市场将起到一定拉动作用,但是对于其他城市来说作用可能不大。
 
    房票安置方面,出台政策的城市目标在于以此去库存和活市场,市场对于此轮房票安置政策有所期待,我们认为,尽管会有一定拉动市场的作用,但不应期待其有扭转形势的效果。


住宅市场


成交热度回升明显,住房供应仍然不足

    从我们监测的40城数据来看,6月全国商品住宅销售面积为2293.1万平米,同比下行22.7%,环比上行58.1%,各能级城市市场热度相比5月再次攀升。随着商品房销售增速逐渐进入上升区间,预计四季度市场会得到明显改善,而三季度仍然处于考验企业现金流是否稳定的形势。
 
    具体来看,一线城市同比下降8.5%,降幅较5月收窄,环比上升141.5%,盖因上海恢复市场成交带动增速快速上行所致。核心二线住宅成交量达到1148.8万平米,同比下行8.8%,环比上行71.3%,其中苏州和青岛成交量分别达到201.6和324.5万平米,环比分别增长184.2%和204.8%,部分原因在于大量保障房的推进促使成交量上升,但即使去除保障房因素影响,环比仍有所回暖,政策放松下市场信心正重新建立。从普通二线城市来看,住宅成交量达到437.3万平米,同比下行14.6%,环比上行61.5%,其中温州、宁波和佛山成交量分别达到121.4、44.4和92.8万平米,环比分别增长278.2%、89.7%和37.9%。三四线城市住宅成交量为442.0万平米,同比下降43.9%,环比上升24.9%,相比一二线城市,三四线市场恢复力度相对较弱。

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    对于下半年,我们认为销售情况会出现不断好转,尤其是到四季度会有较为明显的改善,但是对于市场恢复力度会有相应的制约,主要体现在两点:第一,住房供应增长的限制。虽然上半年政府始终鼓励房企正常开展融资活动,但是民营企业融资难度依然较高,再加上销售额恢复情况较为缓慢,短期内住房供应难以明显回升,三季度同样如此,房企预期仍处于资金缺乏的阶段,住房供应增长预计恢复力度有限。第二,购房需求面临购买力不足的问题。居民的购买力一方面靠自身的财富积累,另一方面靠央行向市场投放流动性,但是我们看到这一轮政策,针对限贷放松的措施并没有明显放开,核心城市依然有继续放宽的空间,除此之外,货币政策保持中性,并未投放流动性,所以仅依靠居民自身的财富积累对住房市场的成交影响有限。


土地市场

6月成交热度环比回升,后续走势将保持低位
 
    2022年6月,亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积11427.1万平米,同比下降32%;成交总建筑面积为9906.7万平米,同比下降45%,环比上升47%。
 
    自2021年第三批集中供地以来,供应缩量、规则松绑成为了各城市集中供地的主要特征,2022年表现的更为明显,如天津这类楼市基本面恢复趋势较弱的城市,推地策略倾向于“贵精不贵多”,用优质地块提高企业的参与意愿。展望下半年,土地市场能否回暖更多取决于销售端恢复状况,从6月楼市恢复情况来看,环比涨幅明显,同比降幅亦有收窄现象,若下半年保持回升态势,那么以苏州、南京为例的库存较低且楼市基本面较好的城市土拍市场或会恢复一定热度,但若下半年回升态势难以保持,企业或仍将保持审慎拿地的态度。

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企业表现
高信用房企销售回升明显,民企风险进一步释放

    投资方面,受土地供应增加影响,6月TOP100房企权益拿地金额环比大增80.3%,为2022年以来单月拿地金额新高。但市场热度无明显提高,平均溢价率4.47%,拿地仍以国央企为主。
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    销售方面,6月房企销售同环比数据均好转,单月TOP200房企总销售额环比上升53.8%,同比下降43.4%,但降幅较5月明显收窄,但成交具有结构性差异,高信用房企优势明显。
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    融资方面,2022年上半年房企融资规模显著降低,民企境内债融资持续低迷,海外债风险持续演化,由于6、7月偿债高峰,部分房企面临艰难时刻。
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    资本市场方面,受益于大盘回升和销售局部回暖,房企股价出现一定回升,但可持续性有待观察。
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    企业经营方面,2022年6月,亿翰智库监测的房企主要经营信息包括债务处理、股权转让及评级调整等。
 
    6月9日惠誉下调碧桂园评级至投机级,其认为碧桂园在三四线的业务敞口较大,2021年三四线权益销售额占比为66%,三四线市场的疲软会拖累企业的销售回款,次日,碧桂园回应称现金流充足并提前回购了4.11亿美元票据,向市场释放积极信号,进一步优化债务结构。我们认为,尽管碧桂园在三四线的业务占比较高,但碧桂园布局的更多是长三角、珠三角经济圈的强三四线城市,因此企业在2022年1-6月依旧可以实现2469.9亿元的销售规模,且这些城市的楼市将在核心城市回暖后快速复苏,我们认为下半年销售态势有望好转;此外,碧桂园作为示范房企,融资上有较大的便利,5月20日便成功发行了5亿元公司债,总体来看当下政策纠偏情绪严重,优质民营企业融资环境改善明显,资金链风险较小。





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