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2022年4月房地产行业研究月报

行业政策

供需两端宽松氛围显著上升,政治局会议明确支持刚需和改善
 
    4月,需求端宽松氛围显著升温,供给端宽松也开始蓄力,总体而言,当前政策呈现需求端宽松为主、供给端宽松为辅的路径。
 
    需求端宽松方面,南京、苏州等高能级城市主要微调限购,调整方式包括降低购房门槛、放宽限购套数以及缩小限购区域等,低能级城市主要放宽限贷和限售,镇江、洛阳、南阳、岳阳、株洲、宜昌等均宣布认贷不认房;此外,超过40城继续对公积金贷款给予大力支持。这些政策实际效果或许有限,不过更应该将其看做是接下来更大力度和更广范围宽松的起点,在中央政治局会议明确表态支持刚需和改善性需求后,预计需求端宽松的范围和力度将会继续上升。
 
    供给端宽松方面,主要围绕支持企业合理融资需求、优化预售资金监管以及土地款和税收规费减负等方面。其中,预售资金监管方面,在规范管理的大框架下,以三四线为主的城市开始发力优化预售资金监管,举措包括优化拨付方式、降低预售条件、允许银行保函抵额度以及降低留存比例;同时,很多三四线城市开始允许土地款和税收规费延期或分期缴纳,给企业减负。在央行、中央政治局会议表态后,地方将更加积极作为,供给端宽松政策将继续推进。


住宅市场


成交持续下行,三季度市场有望逐步恢复
 
    从我们监测的40城数据来看,4月全国商品住宅销售面积为1281.7万平米,同比、环比分别下行57.8%、23.3%,各能级城市均保持下降态势。从同比来看,降幅均保持在60%左右,一方面是由于多城市因疫情静态管理减少人员流动导致的成交偏弱;另一方面是需求未产生轮动,改善和刚需释放不足,从而使成交量处于低位运行。
 
    具体来看,一线城市同比下降61.5%,降幅较3月继续扩大,环比下降36.9%。核心二线和普通二线城市同环比均下行,其中核心二线城市住宅成交量达到590.6万平米,同比下行55.7%,环比下行16.7%;普通二线城市住宅成交量达到234.9万平米,同比下行56.2%,环比下行34.6%。三四线城市住宅成交量为312.9万平米,同比下降60.7%,环比下降17.0%。


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    我们认为影响市场成交有三个因素:第一,需求延后。各城市为管控疫情采用静态管理,减少社会人员流动,导致居民购房意愿推迟。第二,需求观望。企业出险导致对房企信任度下降,虽然国央企和优质民企的行业格局已经形成,但是信用的修复需要时间。第三,需求单一。无论是单一的头部需求或者是刚性需求都无法长久的支撑成交量增长,急需要改善需求的释放。除此之外,另一个因素是房价上涨预期,住房已经成为我国居民的核心配套资产,然而房企出险带来的降价促销活动以及过往政策高压下,普通二线和三四线城市房价的横盘,让部分居民购房意愿长期处于观望状态。随着上半年宽松政策落地以及疫情好转,三季度市场预计将逐步恢复。


土地市场
 
成交迎来小高峰,核心城市企稳回升
 
    2022年4月,亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积9626.6万平米,同比下降59%,环比下降15%;成交总建筑面积为6491.5万平米,同比下降51%,环比上升21%。
 
    随着各城市政策的放开以及土地出让规则的改善,一二线核心城市的土地市场开始企稳回升,但疫情的多点爆发不可避免地对城市的土拍有较大影响,如上海直接封城导致首批集中供地的推迟出让,更为严重的是,疫情的持续会对经济发展形成较大压力,高能级城市基本面抗风险能力强,预期受影响较小,但低能级城市或受影响导致预期向下,从而侧面减缓三四线城市的恢复进程。不过我们认为,随着土拍规则以及各项配套政策的进一步完善,土地市场将逐步回归理性。


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企业表现

投资活跃度略有提高,但投融销低位运行
 
    投资方面,4月多城开启2022年首轮集中供地,TOP100房企权益拿地总金额环比上升52.2%,但较2021年同期仍下降46.3%。目前房企拿地仍受资金紧张和预期偏弱两方面的制约,市场处于供过于求的状态。


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    销售方面,政策松绑尚未在销售端得到体现,叠加疫情下供需两端都受到抑制,4月TOP200房企总销售额同比下降61.9%,颓势延续。展望后市,短期市场压力仍较大。但从中期来看,疫情有望逐步得到控制,政策放松力度持续加码,房企销售有望迎来转机。

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    融资方面,4月房企境内信用债总融资为554.2亿元,同比下降37.5%,不及2021年同期。海外债仍处于零星发行的状态,4月融净融资-58.7亿美元,部分房企偿债压力较大。

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    资本市场方面,在3月下半月快速上涨后,4月房企股价出现回调,房地产指数下跌11.3%,下跌幅度高于沪深300和恒生指数。

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    企业经营方面,2022年4月,亿翰智库监测的房企主要经营信息包括债务处理、评级调整与项目转让等。
 
    伴随着各项政策的助力,出险房企的风险出清正在逐步进行,政府也已经召集金融机构、AMC、大型国央企等就高风险房企的资产处置进行会谈,但收并购的进展仍旧较慢,我们认为除去收购方的因素之外,出让方的项目出售意愿较低也是原因之一,仍有多数出险房企持有观望态度,不愿意低价转让所持项目股权,没有积极寻找买方,风险房企要更加积极主动,出清才能有序推进。





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