首页 >> 研究报告 > 月度报告 > 2022年3月房地产行业研究月报
详细内容

2022年3月房地产行业研究月报

行业政策

兰州接力郑州打开限购限贷,金融委会议释放积极信号

    3月,政策主要围绕需求端和供给端两个方面。

    需求端方面,房地产税试点暂缓,地方继续从公积金贷款、商业贷款等方面释放利好,同时,兰州、哈尔滨及部分低能级城市的限购、限贷或限售出现松动。总体而言,虽然政策比较密集,在“三限”方面也有突破,但是整体力度还是较小,突出表现在实质性宽松政策仍是小范围出台,且高能级城市动作不多,因此政策面对市场提振作用有限,我们期待后续地方尤其二线城市能够尽快打开政策工具箱,出台实质性宽松政策。
 
    供给端方面,在预售监管和行业融资方面,中央层面表态积极,但是目前来看落地进展不明显,一方面,地方预售资金监管纠偏调整势头不明显,仅有部分城市优化预售资金管理或者放宽预售条件,另一方面,3月中旬金融委会议之后,具体政策仍未出台。我们供给端政策的核心目的是保交付,那么为了实现保交付的目标,需尽快明确对行业融资的引导,落实预售资金监管的调整纠偏。


住宅市场
 
市场恢复不及预期,预计Q3真正实现回暖
 
    从我们监测的40城数据来看,3月全国商品住宅销售面积为1640.6万平米,同比下行47.6%,环比上行27.1%。从环比情况来看,一线和三四线城市增长相对较慢,核心二线和普通二线城市增长较快。从同比来看,各能级城市均有较大幅度的下降。
 
    具体来看,一线城市同比下降46.5%,降幅较2月明显扩大,环比上升2.9%。从核心二线城市来看,住宅成交量达到708.8万平米,同比下行42.0%,环比上行36.9%。从普通二线城市来看,住宅成交量达到346.0万平米,同比下行36.1%,环比上行65.7%。三四线城市住宅成交量为358.5万平米,同比下降61.8%,环比上升4.3%。


\

    我们认为要更加关注二线城市,二线城市主要位于三大核心城市群以及中西部省会城市,这些城市的特质是经济实力相对较强,当地居民购买能力充足,更容易吸引人口流入,所以政策的放松将直接释放城市内部的改善性需求,从而促使市场回暖。由于地理位置、经济水平的差异,对二线城市的判断还是要从城市格局来划分,即中西部的二线城市市场恢复速度相对较慢,三大城市群的二线城市市场恢复速度较快。三四线城市保持稳定,且调控政策不断放宽,但难以支撑市场回转。我们认为小阳春虽迟但到,虽然疫情是影响住宅市场的变量,但是若后续疫情能够得到快速控制,三季度市场或将迎来真正的回暖。


土地市场
 
供应驱动成交,首批集中供地热度回升
 
    2022年3月,亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积11277.2万平米,同比下降33.5%,环比上升117.7%。成交总建筑面积为5134.7万平米,同比下降59.1%,环比上升45.3%。
 
    截至4月6日,实行集中供地的22城中仅郑州、沈阳及长春还未推出地块,其余19城均已推出首批集中供地地块,3月供应规模达到小高峰,与2021年相比,2022年首批集中供地具有“时间更前、规模更小、质量更优、门槛更低”四个显著特点。成交方面一线及核心二线城市受供应上升驱动,成交规模有较大幅度的上升,且随着多个城市的政策出现松动,行业环境趋向宽松,加之出让规则上多方位调动企业的参与度,市场观望情绪有所下降,土地成交溢价率有较为明显的回暖。


\

\

\

 

企业表现
 
市场惯性下投融销仍处低位,但市场预期渐转向
 
    投资方面,2022年3月,多城市供地开启,房企土地投资活动有所增加,根据亿翰监测,2022年3月TOP100房企权益拿地总金额较2月环比上升63.9%,但较2021年同期仍下降36.0%。我们认为,随着市场预期的转向、行业信心的修复,房企拿地热度会逐步回升。


\

    销售方面,2022年3月,尽管房地产政策在逐步宽松,但短期内房企销售并未出现明显复苏,叠加疫情的反复,3月小阳春未至,房企销售仍延续颓势,根据亿翰智库《2022年1-3月中国典型房企销售业绩研究报告》,3月TOP200房企总销售额同比下降52.9%,降幅较2月扩大2.5个百分点。从中期而言,政策仍是房地产市场的重要变量,政策宽松周期已经重新启动,在政策宽松加码达到一定的程度后,房企销售有望迎来改善。

\

    融资方面,房企境内债融资规模为680.4亿元,环比上升125.9%,为2021年8月以来新高,主要为国央企拉动;海外债发行形势仍未好转,3月净融资-49.9亿美元,仍处于融资净流出的状态,形势仍严峻。

\

    资本市场方面,3月地产股经历了剧烈的波动,但随着市场信心的恢复,以及房地产行业预期的逐步转向,3月地产股表现跑赢沪深300指数。

\

    企业经营方面,2022年2月,亿翰智库监测的房企主要经营信息包括人事变动、项目出售、评级变动、债务偿付或展期等。
 
    从各房企的态度来看,多数均认为地产行业将在2022年下半年迎来转机。我们认为,政策对地产行业的调控从来不是要致房企于死地,而是要降低地产行业的风险,实现良性循环,实现居者有其屋的最终目标,因此在实现合理管控后,行业会慢慢步入正轨,实现更健康的、更长远的发展。





技术支持: 北京爱问科技有限公司 | 管理登录