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2022年2月房地产行业研究月报

行业政策

需求端迎实质性宽松,保租房融资获支持
 
    2月,需求端宽松终于迎来实质性进展,供给端政策围绕保租房建设也有显著推进。
 
    需求端方面,在发放购房补贴和公积金贷款放宽的基础上,多城明显下调房贷利率,郑州新政首次出现限贷和限购松动窗口,预计这将为其他城市放宽调控政策提供有效借鉴,后续其他城市跟进情况还有待进一步观察。不排除有更多的城市在“房住不炒”的前提下做出限贷和限购的调整,促进刚需和改善需求释放,但因城施策下各城的政策重心和幅度存在差异。具体而言,一线和核心二线城市整体难有放松,主力在普通二线以及以下城市。我们认为,二线城市改善性需求能否有序释放,将极大影响整体市场回暖程度。

    供给端方面,大力发展保障性租赁住房是供给侧结构性改革的主要着力点,加快发展保障性租赁住房的重要性已经超越了住房保障的范畴,因此从中央到地方都在大力支持和推进保租房的发展。具体而言,金融管理部门两度发文,大力支持企业保租房融资,地方政府有序推进保租房制度设计,目前规划阶段基本完成,预计后续将过渡到项目认定和实施管理阶段。


住宅市场


成交维持颓势,信贷宽松利好有待观察
 
    2022年2月,亿翰智库监测的40个城市商品住宅销售面积为1324.4万平米,同比下降31.0%,环比下降27.2%。2月成交面积同比仍保持下降趋势,但降幅有一定收窄。
 
    住宅成交延续了1月的颓势,我们认为主要有以下原因:
 
    1.经济增长压力加大影响了居民收入水平和收入增长预期,抑制了需求释放;
 
    2.高能级城市的政策限制使得需求难以转化为成交,低能级城市的宽松政策对需求的作用有限;
 
    3.购房者仍然有浓厚的担忧情绪。
 
    虽然2月成交仍然保持低迷,但是同比降幅较1月已经有了一定的改善。我们认为主要原因是地产行业的信贷环境有了较为明显的优化。具体包括多个城市放贷速度加快,房贷利率下调,公积金贷款额度上升,以及部分城市“无房无贷”的居民或其他刚需群体的首付比例下调至20%等。展望未来,信贷方面和限购方面的边际调整,以及避免房地产硬着陆可能是短期的方向,预计政策将会进一步支撑行业稳定发展。此外,春节已过,施工方面也开始复工复产,预计需求面更好的高能级城市也将开始增加供货,因此40城成交面积可能会较1月和2月有一定的改善。

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土地市场
 
市场预期改善,土地成交或迎转机
 
    2022年2月,亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积1734.8万平米,同环比分别下降62.9%及56.6%,成交总建筑面积为1130.8万平米,同比下降74%,环比下降60%。
 
    2月由于春节假期的存在,工作日大幅缩减,土地的供应规模也有所下降,从已经发布首批集中供地公告的城市来看,首批集中供地多在3-4月进行出让,预计供应小高峰将随之到来。加之3月1日,郑州出台“认贷不认房”政策,将放松群体扩大至改善性需求,我们认为这是决定房地产市场回暖的发力点,若后续有二线城市跟进该类政策,房地产市场有望结束寒潮期,土地市场成交热度方面亦将在第二季度迎来转机。


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企业表现
 
销售与投资继续下探,国央企展开合作降低风险
 
    投资方面,受春节假期、集中供地未开启和房企整体拿地意愿不足等因素影响,房企土地投资持续低迷,2022年1-2月TOP100房企权益拿地总金额同比下降64.3%,央企集中北京拿地,地方国企托底各地市场,民营房企拿地占比再降低,但我们认为,各方面政策正在转向,地方土地出让规则调整放松,在市场预期变化下,房企土地投资有望好转。


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    销售方面,2022年2月行情持续冷淡,返乡置业落空,销售颓势仍在探底,1-2月TOP200房企全口径销售金额同比下降46.4%,降幅较上月扩大3.5个百分点,房企信用危机下稳健型房企和国央企表现出更强的销售韧性。展望后市,近期部分市场较差的城市对调控政策有所放松,整体信贷环境也有所改善,房贷利率下行,房企销售有望局部改善。

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    融资方面,2022年2月,房企信用债融资规模为274.2亿元,环比继续下降至14.9%,平均融资成本为3.6%。其中央企和地方国企发债规模分别达到62.0亿元和108.0亿元,民营企业融资规模为104.2亿元,相比1月明显增加,主要原因是发行企业多为滨江、万科、美的以及金地等资质较优的房企,平均票面利率为4.3%。海外债融资规模合计为4.8亿美元,仅有两家企业发行美元债,其中一家为淮北建设,另一家为国瑞置业,两者平均融资成本为8.6%。

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    截至2022年2月底,沪深300指数累计下跌13.4%,恒生指数累计下跌13.1%,房地产指数累计下跌5.5%,跑赢沪深300和恒生指数。总体来说,2022年地产股明显回暖,估值不断得到修复。

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    2022年2月,亿翰智库监测的房企主要经营信息包括人事变动、项目出售、评级变动、债务偿付或展期等。总体而言,2月房企依旧在出售优质资产回流现金保证度过第一季度的偿债高峰,不过国央企及资金状况良好的企业已在寻找优质伙伴进行战略合作,部分企业亦展开战略调整,如中海接连为广州、北京项目引入投资,降低项目的运营风险,偿债高峰还未过去,预计3月企业动作将延续2月的情况。




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