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2022年1月房地产行业研究月报

行业政策
 
住建部提充分释放住房需求,防范风险仍是重点
 
    1月,行业政策既着力稳需求,也注重防风险
 
    稳需求方面,住建部罕见提及“充分释放居民住房需求”,发改委提出促进春节期间住房健康消费,部委对需求端调控政策的表态更加积极,为后续需求端调控政策提供引导;三四线城市在发放补贴的基础上,开始从限贷、限售等方面放松,持续释放利好政策。在稳需求的核心诉求下,2022年需求端调控政策转向已经较为明确。在“房住不炒”的大前提下,各城因城施策和精准调控的政策持续推进,刚需及改善等合理的购房需求将得到切实支持,但是不应期待政策的全面放松。
 
    防风险方面,主要包括防范交房风险和金融风险。防范交房风险方面,预售资金监管既有在执行上的继续收紧,也有在监管额度上的小幅放宽,不过放宽仅针对信用等级高的企业,目前地方政府防范交房风险的态度并未改变,在此前提下,预计差别化监管以及优化监管方式将成为后续政策调整方向;同时为防范房地产风险传导到金融领域,地方政府始终高度关注房地产风险的排查和化解。


住宅市场
 
需求不振,成交同比下降近四成
 
    2022年1月,亿翰智库监测的40个城市商品住宅销售面积1772.3万平米,同比下降38.6%,环比下降27.7%。虽然各城市成交不一,但是多数城市成交惨淡,同环比均降。
 
    我们认为住宅市场仍然偏冷主要有四重原因:
 
    1.2021年同期住宅市场较热,基数较高,因而同比降幅较大;
 
    2.需求已经经历了释放期,现在正处于积累阶段;
 
    3.就地过年较为普遍,叠加1月仅有1天(除夕)在春节假期中,返乡置业释放有限;
 
    4.严格的政策调控以及市场观望情绪仍然浓厚。
 
    其中,预期尚未调整,调控政策严格,是影响住宅成交的核心因素。供给侧改革下,降杠杆持续推进,行业的资金流入量更依赖于自身的销售活动,只有合适的住宅成交量才能促进行业良性循环。但是持续的低成交可能不利于良性循环。为了实现“良性循环”,或许有必要推动合理的住房需求充分释放。


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土地市场
 
土地市场热度下行,供需均走弱
 
    2022年1月,亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积4002.1万平米,同环比分别下降49%及82%,成交总建筑面积为2327.6万平米,同环比分别下降60%及86%。
 
    长期来看,一线及核心二线城市市场需求方面持续向好,土地成交主要由供应驱动,成交规模随着集中供地的节奏而变化,1月供应规模分别大幅下降70%及90%,且北京挂牌的18宗地块还未开启竞拍,导致整体成交规模下行;普通二线及三四线城市库存压力较大,市场行情不见好的背景下成交规模难以回转。展望2月,核心城市中仅北京公布了2022年第一轮集中供地将于2月竞拍,预计土地市场成交规模还将保持低迷。


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企业表现
 
投资销售低迷,警惕短期偿债风险
 
    投资方面,受集中供地影响,房企月度之间拿地规模变化幅度加大,2022年1月TOP100房企权益拿地总金额同比下降73.6%。在22城供应空窗下和规模民企土地投资尚未恢复下,1月地方国企成为土地市场的拿地主力。尽管房企融资端和销售端的政策逐渐有所放松,但民企土地投资恢复仍需时间,因此我们认为,在短期内,土地市场的低迷仍将持续,地方国企仍将是土地市场不景气下的主要参与者。


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    销售方面,2022年1月TOP200房企全口径销售金额同比下降42.9%,延续2021年7月以来降温的趋势,2022年房企仍将面临着销售增长压力。另一方面,在行业下行、流动性紧张等多重因素的影响下,房企之间的分化将持续,出险企业销售不畅,部分稳健型企业后来居上,行业格局正在重塑。


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    融资方面,2021年1月,房企信用债融资规模为322.1亿元,环比下降37.7%,民营企业融资规模为46.9亿元,发行企业为龙湖和滨江,由于信用评级较好,平均融资成本仅有3.8%。海外债融资规模为20.8亿美元,相比12月明显增长,平均融资成本为8.8%。

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    资本市场方面,截至2022年1月底,沪深300指数累计下跌9.6%,恒生指数累计下跌10.8%,房地产指数累计下跌10.9%,相比2021年12月有小幅下行。总体来说,1月地产股表现相较2021年下半年明显回暖,估值不断得到修复。

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    经营方面,2022年1月,亿翰智库监测的房企主要经营信息包括评级调整、项目或股权转让、债务偿付或展期等。整体而言,为了应对已经来临的海外债偿债高峰,民营企业多咬紧牙关,或出让旗下项目股权,或与债权人达成展期;为防止出现大面积债务违约现象,国央企亦开始了救援行动,政策上对于出险企业的项目并购也有针对性倾斜,但数额较小,依旧有较多民营房企面临资金困境。




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