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2021年12月房地产行业研究月报

行业政策
 
多城发放定向购房补贴,预售资金监管持续强化
 
    12月,行业政策主要体现在供给端调控,需求端调控以及住房保障等。
 
    供给端调控方面,一方面优质企业收并购融资得到支持,国央企和部分稳健民企融资环境进一步改善,2022年一季度即将出现新一轮的偿债高峰,或又将引起一番风波,未来或可期待金融管理部门对企业收并购的进一步放松;另一方面预售资金监管持续强化,本月湖州加入强化监管行列,目前严防“烂尾”风险仍是地方政府的核心诉求,预计监管从严态势短期内难以改变。
 
    需求端调控方面,一些低能级城市开始发放定向购房补贴,意在鼓励合理的需求释放,但作用应该有限,为推进市场平稳发展,预计2022年地方可能会在需求端进行预调微调,需求端的利好政策或可持续,例如从限贷政策上加强对刚需、改善类群体的支持等。
 
    住房保障方面,主要聚焦共有产权房和公租房相关规定的优化和完善等,2021年以保障性租赁住房为核心,住房保障政策层出不穷,为“十四五”加快推进住房保障工作奠定良好开局,预计2022年政策重心可能会更偏向具体操作层面,例如对保障性租赁住房建设、运营的等环节的规范以及对各参与主体的激励与监管等。
 
住宅市场
 
前高后低,12月成交同比收跌至-26.4%
 
    2021年12月,亿翰智库监测的40城商品住宅销售面积2067.7万平米,同比下降26.4%,环比上升13.2%。
 
    我们认为,由于市场供应仍然充足,2021年住宅市场前热后冷的核心原因可能在于需求端,即居民购房需求或主动或被动收缩,导致了下半年成交同比下降。分能级城市来看,我们认为,信贷环境的变化以及房地产税推进导致居民的预期调整是影响一二线城市住宅市场的核心因素,但是一二线城市的需求基础良好,市场更具韧性,预计在信贷政策小幅放松下,2022年住宅市场总体将维持平稳。过往需求透支、行政性调控政策加码以及大型房企暴雷等是影响三四线城市的主要原因,预计三四线将在现有的成交规模上盘整或下降,尤其是内生型三四线城市。


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土地市场
 
2021前热中冷后稳,2022Q1预计持稳
 
    2021年12月,亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积53300.6万平米,同比上升8%,环比上升78%,成交总建筑面积为32463.6万平米,同比下降19%,环比上升116%。
 
    2021年各能级城市中仅一线城市全年累计成交规模同比增长,主要是由于一线城市土地供应规模大幅上升36.5%所致,排除土地供应的因素,一线及核心二线城市降幅依旧显著低于普通二线及三四线城市的降幅,这主要是由于一线及核心二线的城市基本面优秀,需求面充足,在资金有限的情况下房企需要确保资金回流的确定性,这使得一线及核心二线成为房企的主要投资方向。整体来看全年土地市场的成交呈“前热中冷后稳”现象,展望2022年,考虑到一季度的偿债高峰,我们预计国央企及稳健性民营房企在土地市场端的竞争压力较小,第一季度土地市场表现或将与2021年第四季度保持一致,但后续市场情况仍存在不确定性,还需综合住宅市场情况和政策变动而定。


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企业表现
 
投融资分化,国央企占主导,2022年销售不乐观
 
    投资方面,2012年12月,房企整体投资热情仍不高,地方性城投城建企业积极入市托底,TOP100房企中的地方国企拿地金额2253.5亿元,占TOP100房企的61.5%,由于地方性城投城建企业房地产开发规模普遍较小,土地市场的拿地集中度明显降低。2022年房地产行业仍处于调整过程中,民企经营有待恢复,预计土地投资仍以保守为主,短期内国央企仍将在土地市场上占据主导。


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    销售方面,12月TOP100房企销售金额同比下降41.7%,较11月降幅继续扩大,在下半年市场的持续低迷下,2021年1-12月销售金额同比增速转负。我们认为,在政策未出现明显放松的情况下,尽管房企积极促销,但在需求受阻的情况下,2022年房地产市场并不乐观。

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    融资方面,2021年12月,房企信用债融资规模为517.3亿元,环比增长33.4%,边际得到改善,其中地方国企融资规模得到明显提升,总计331.0亿元,环比增长77.8%,民营企业融资环境同样得到改善,环比增幅达163.3%,但就其规模而言,仍低于央企和国有企业,仅有67.4亿元。

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    2021年12月,房企海外债融资规模为7.6亿美元,相比11月继续下行,全年融资规模达到535.0亿美元,平均融资成本为7.2%。从企业性质来看,民营房企是海外债融资的主力,央企和地方国企利用海外债的比例较低。在房企信用缺失的背景下,我们因此看到海外债融资在四季度几乎降至冰点,并呈现逐月减少的情况。

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    资本市场方面,截至2021年12月底,沪深300指数累计下跌5.2%,恒生指数累计下跌14.1%,房地产指数累计下跌10.3%,相比11月底的15.9%明显好转。总体来说,12月地产股相比前期明显回暖,央/国企上涨尤为明显。

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    企业经营方面,2021年12月,亿翰智库监测的房企主要经营信息包括评级调整、股权转让、项目合作、股权收购等。
 
    评级方面,12月各大评级机构展开了新一轮的评级调整动作,金辉控股、中国恒大、中国奥园、佳兆业、绿地集团、富力地产、世茂集团、荣盛发展等企业的评级受到各评级机构的下调。此外,由于地产行业的融资有所松动,带动了部分资质较好的国央企进行收并购的展开。以万科地产、建发国际等资金较为充足的企业为首,展开了收并购的动作。





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