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2021年10月房地产行业研究月报 政策速览
房地产税试点即将铺开，金融管理部门进行政策纠偏
10月出台的政策主要涉及政策试点、政策纠偏和政策监管三方面。 政策试点方面，房地产税试点工作将有序启动。我国推进房地产税立法和改革，有三重目的和意义，一是财政收入增加和结构调整，二是收入分配调节，三是促进房地产市场平稳健康发展。我们认为，房产税全面开征将有效打击居民端过度投资行为，一定程度降低政府对土地财政的依赖，是我国房地产市场调控长效机制的重要组成部分。 政策纠偏方面，金融管理部门对金融机构过度紧缩信用的行为进行纠偏，国务院和金融管理部门相关领导密集发声，促进房地产信贷平稳有序投放，若纠偏能够落实到位，行业融资环境有望改善，但整体趋紧的态势仍未改变。同时，外汇管理部门为房企资金出境偿债开通“绿色通道”，有效减少了企业筹措资金之外的压力。 政策监管方面，部分城市出台了供需端的放松政策，例如哈尔滨从供需两端发力，从预售条件、预售资金监管、土地出让金方面进行放松，但整体调控形势仍然趋紧。同时政府也不断加强对开发商销售行为的监管。 住宅市场 成交低迷，一二线与三四线分化明显
亿翰智库重点关注的40个城市10月商品住宅销售面积合计1637.3万平米，同比下降24.1%，环比下降16.4%。10月住宅市场表现仍然低迷，共有32个城市成交面积同比为负数，有23个城市环比为负数。 按能级来看，一线和普通二线城市同比降幅较9月收窄，核心二线和三四线城市降幅则与9月相比进一步扩大。 对于一二线城市，我们认为这类城市人口量更大，需求基础好，因此，市场韧性较强。对于三四线城市，首先，环核心三四线城市不仅房价相对核心城市而言较低，而且在核心城市调控收紧后还承接着需求的外溢，因此2020年下半年和2021年上半年表现更好，但是当环核心三四线变成热点三四线城市后，调控开始收紧，市场也大幅降温。比如2020年7月深圳调控收紧以后，毗邻深圳的惠州承接了大量的外来需求，成交量大幅上涨。在2020年7月-2021年7月（深圳调控加码-惠州限购开启），平均单月成交面积为30.4万万平米。但是2021年7月惠州限购后，成交量大幅下降，2021年10月，惠州成交面积仅11.0万平米，同比下降72.5%。 其次，内生型三四线城市主要承接的是本地购房需求，但是人口外流和省内核心城市的虹吸以及过去本地购房需求的大幅释放会导致需求变得薄弱。10月内生型三四线城市成交面积同比降幅多介于20%-50%，并且大部分内生三四线城市的成交面积同比降幅还在进一步扩大。  土地市场 第二批集中供地结束，市场反响不佳
2021年10月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积17658.9万平米，同比下降29%，环比下降22%。成交总建筑面积为7758.8万平米，同比下降62%，环比下降38%。 10月是第二批集中供地的下半场，仅一线城市供应及成交规模仍保持同比上升，其他能级城市供应及成交规模均同比下降。从各能级城市成交规模占供应规模比例来看，总体呈现能级越低成交占比越低的趋势。总的来说，外部融资环境、监管环境没有放松的迹象，房企资金压力仍存，且需要保障自身的债务顺利偿还，因此拿地力度会有所下降。据上文推测，集中供地城市内较少城市会在11月内完成第三批集中供地，因此一二线城市成交规模会继续下降，三四线城市由于需求偏弱的原因成交规模将一直承压。    企业表现 投资、销售、融资持续下行，房企多方位承压
投资方面，2021年1-10月，亿翰智库监测的16家典型房企拿地面积18027.6万平米，同比下降21.8%，降幅较1-9月扩大7.0个百分点；拿地金额12359.0亿元，同比下降3.0%，为2021年以来首次同比下降。整体来看，受融资不畅和销售降速等多重因素影响，10月房企拿地意愿不足，第二次集中供地全面遇冷，投资力度进一步放缓。   销售方面，TOP200房企1-10月累计销售金额同比增长6.8%，增速较1-9月累计同比收窄6.8个百分点。从单月来看，10月TOP200房企销售金额同环比均下降，环比下降7.6%，同比下降37.9%，同比下降幅度较9月扩大3.1个百分点，这也是自6月以来，TOP200房企销售金额单月连续第四个月的下降。尽管10月房企通过渠道分销和打折优惠等活动促进去化，但依然未能挽回销售下滑的颓势。  融资方面，2021年10月，房企发行23笔境内信用债，融资规模187.8亿元，环比下降53.3%，偿还规模383.8亿元，净融资-196.0亿元，尽管10月房企境内债偿还规模较9月明显减少，但发行规模不及偿还规模的二分之一，房企融资压力持续。10月房企海外债融资规模13.02亿美元，净融资规模-26.17亿美元，8月以来，房企海外债净融资规模持续为负。   资本市场方面，2021年10月，沪深300指数上涨了0.9%，恒生指数上涨了3.3%，房地产（申万）指数则下跌8.9%，逊于沪深300指数同期表现。整体来看，本月地产股表现弱势，除远洋、龙湖等少数房企外，E50房企股价普遍下跌。  |
