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2021年9月房地产行业研究月报

政策速览

房地管控政策持续推进,加强对市场参与主体的管理
 
    9月出台政策的主要导向是推动行业平稳健康发展,包括对地价、房价的管控,也包括对市场参与主体的管理以及加强保障性住房的供应。
 
    房地管控方面,房地产市场调控政策已经步入了稳定期,相关政策基本覆盖各个角度做出管控。并且结合国家统计局发布的70个大中城市房价情况也可看出,在严格的政策下,市场处于相对低位,后期更可能从需求的边际上稍作放宽,但整体仍会遵循稳房价的政策导向。同时,鉴于行业融资承压,部分房企利用降价方式促销回款,但是过度的降价一方面会扰乱市场稳定,另一方面也有可能导致需求继续被透支,因此部分城市出台限跌令。
 
    主体监管方面,为了保障房地产市场的健康发展,从市场的供应端和需求端入手只是宏观层面的调动,对市场的参与主体管理则是直接的微观管理,即:从宏观把握市场发展方向,保证市场少走弯路;从微观入手,引导市场参与主体,最终推进房地产市场的平稳健康发展。
 
    住房保障方面,自2020年12月中央经济工作会议以来,中央层面不断强调和部署住房保障领域的工作,各大城市也陆续推动相关制度的设计和出台。我们认为,未来各城市在住房保障领域的政策仍将接连出台,执行将更加精细和更加落地。


住宅市场
 
成交继续走弱,40城同比下降31.5%
 
    根据亿翰智库监测的40城数据,9月商品住宅销售面积为1670.4万平米,同比和环比分别下降31.5%和15.6%。总体来看,我们监测的40个城市9月市场成交表现依然不佳,成交总量下行,同比增幅扩大。
 
    以往9月是销售旺季,房企在8月末或者9月初开始加大供应,以迎接旺季的到来。从供应来看,8月和9月供应量呈上行趋势,但是成交量表现一般,主要是需求端乏力。而购房需求又由购房资格、购房意愿以及购房能力决定,因此需求乏力也可以从这三方面来进行解释。

    ·首先多城市出台限购类政策,导致购房资格呈收缩的趋势。

    ·其次,2021年部分房企暴雷,房企为了促销售、抓回款进而有降价促销动作,这可能使购房者期望房价下降的预期增强,观望情绪浓厚。

    ·最后,按揭贷款利率上升以及房地产贷款集中度管理制度下的贷款额度紧张导致整体购房能力减弱。


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土地市场

集中供地高峰已至,一二线城市流拍规模上升明显
 
    2021年9月,亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积22676.8万平米,同比下降10%,环比上升38%。成交总建筑面积为11210.6万平米,同比下降50%,环比上升29%。
 
    9月,迎来又一轮集中供地高峰,一二线城市土地供应、成交规模如预期上升,三四线城市则有所下降。各能级城市的土地成交溢价率同环比皆下降,这与自然资源部要求第二批集中供地单宗住宅用地溢价率不得超过15%的规定密切相关。具体来看,广州、深圳第二批集中供地溢价率分别较第一批降低11pcts及19pcts;济南第二批集中成交的44宗地块均为底价成交。除了自然资源部的规定外,溢价率的下降还受以下3点因素影响:
 
  1.政策调控持续收紧、房企资金面受限;
 
  2.第二批集中供地土拍规则较为严格,考验房企运营管理能力;
 
  3.房企第二批集中供地中获取的项目无法在年内开盘。

 
    溢价率下降的同时,流拍规模也呈上升趋势,例如,广州集中出让的48宗地块中,25宗遭遇流拍,流拍率高达52.1%。


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企业表现

投资、融资、销售继续承压,四季度对房企的考验加强
 
    2021年1-9月,亿翰智库监测的16家典型房企拿地面积17166.8万平米,同比下降14.8%,降幅较1-8月扩大3.1个百分点;拿地金额11505.6亿元,同比上升3.3%,涨幅较1-8月下降1.3个百分点。尽管二轮集中供地已经陆续开始,但房企拿地意愿较低,主要是受到降负债的压力以及资金的掣肘,销售回款的下降使得房企难有余力继续展开投资,房企主要侧重点仍是降负债。此外,在公开市场拿地审查较为严苛的情况下,我们认为房企或可关注收并购市场,寻求优质标的补充货值储备。


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    销售方面,TOP200房企1-9月累计销售金额同比增长13.6%,增速较8月累计下降9.1个百分点,9月单月销售未见回升,TOP200单月销售金额同比下降34.8%。我们认为,我们认为,9月销售降幅扩大的原因主要有两点:
 
  1.2020年同期房企加快促销,以消除年初疫情影响冲击全年销售业绩,9月单月销售同比增长23.2%,基数较大使得2021年9月单月降幅加大;
 
  2.受行业下行的预期影响,加之贷款政策并未放松,放贷周期延长误伤了部分刚需及改善型需求的购房人群,需求被动积压,导致市场进一步走低,9月环比下降7.6%。


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    融资方面,9月房企发行41笔境内信用债,融资规模402.2亿元,环比下降16.5%,净融资-231.0亿元,连续三月为负,且负额较8月进一步扩大。境外融资规模40.48亿美元,净融资规模-3.06亿美元。

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    资本市场方面,2021年9月,沪深300指数上涨了0.59%,恒生指数下跌了4.70%,房地产(申万)指数则上涨4.10%,强于沪深300指数同期表现。整体来看,本月地产股表现分化明显,E50房企中17家房企股价上涨,33家房企股价下跌。

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