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2021年8月房地产行业研究月报

政策速览

需求端多管齐下持续收紧,城市更新明确防止大拆大建

    8月,需求端层面,政策整体持续收紧,热点城市在新房限购政策上打补丁,发力二手房限购、限贷,部分普通二线及强三线城市开启综合调控,预计这些城市市场热度会有不同程度下降,未来调控态势仍将持续。

    供应层面,部分城市调整了包括土地出让方式在内的出让规则,积极响应中央层面控溢价、提品质等要求,在此背景下,我们预计城市第二批集中供地溢价率将会明显下降,拍地秩序会明显改善。国家层面对城市更新的进度和模式做出指引和要求,房企只有紧跟和吃透政策,才能在城市更新领域立稳脚跟。

    价格管控方面,更多城市加入商品房价格管控行列,二手房调控的空白逐渐被填补,相信在新房、二手房的综合调控下,城市市场热度和预期会逐步恢复理性。

住宅市场


成交如期走弱,40城同比下降15.3%
 
    根据亿翰智库监测的40城数据,8月商品住宅销售面积为2035.82万平米,同比和环比分别下降15.3%和13.6%。按能级城市分类,一线城市商品住宅成交391.0万平米,同比下降1.2%,环比增长14.1%,9个核心二线城市成交面积为760.6万平米,5个普通二线城市合计成交314.5万平米,22个三四线城市成交面积合计569.7万平米。总之,仅一线城市成交环比增长,核心二线、普通二线以及三四线成交同环比均下降。
 
    40城成交面积继续下行,我们认为成交下降主要有以下几点原因:
 
    1、在房住不炒的总基调下,城市践行城市主体责任,市场过热时,需求端的调控政策出台,抑制成交。

    2、2021年以来房地产去金融化的特征尤为明显,严查购房资金来源,银行贷款集中度管理下银行按揭额度不足等均会影响住宅成交。

    3、较多的城市尤其是高能级城市,在过去一年内房价上涨,再结合当下调控政策密集出台,居民观望情绪走强,也致使住宅成交承压。
 
    就2021年剩下的几个月来看,热点城市仍然可能出台调控政策,部分城市个人住房贷款额度紧张下导致的按揭周期延长等也将会继续作用于住宅市场,部分城市的“限跌令”一定程度上会使降价促销失效,阻碍需求释放。综合来看,下半年住宅市场成交量可能仍然承压,部分城市成交规模可能走低,甚至处于年内低位。


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土地市场

集中供地延期旨在制度完善,二、三批出让或将降温
 
    2021年8月,亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积11645.3万平米,同比下降46%,环比上升11%。成交总建筑面积为5550.0万平米,同环比分别下降57%及29%。
 
    8月,受集中供地延期影响,各能级城市的土地供应、成交规模依旧保持低位,同比皆呈下降趋势。其中,由于济南、青岛进行了第二批集中供地,促使核心二线城市的土地供应、成交规模环比上升明显。各能级城市的土地成交溢价率同环比皆呈下降趋势,这主要由于政府对溢价率、土地出让条件的严格管控,例如,8月济南、青岛两城市成交的地块均为底价成交。我们认为,第二批集中供地普遍延期,主要原因是为了不断完善土地出让规则,维护土地市场稳定诉求。现已步入9月,后续的第二、三批集中供地的项目,大概率无法在年内开盘,加之地产行业融资环境持续收紧,对房企投资端产生影响,投销比不超过40%的新规又进一步限制房企拿地,预计第二、三批集中供地将有所降温。


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企业表现
 
投资、销售、融资齐下行,房企资金困境依然严峻
 
    2021年1-8月,亿翰智库监测的16家典型房企拿地面积17651.9万平米,同比下降11.7%;拿地金额9769.3亿元,同比上升4.6%,涨幅较7月下降8.7个百分点。整体来看,16家房企1-8月的累计投资金额同比虽然呈上升趋势,但原定于8月开启的第二批集中供地延后至9月,且又为房企中报发布季,房企整体投资力度呈持续下降趋势,拿地金额涨幅下降了8.9个百分点至4.6%。随着9月第二批集中供地的开启,房企投资力度或将回升。我们认为,对集中供地的地价、房价进行限制后,房企的利润空间基本锁定,未来将稳定在15%-20%的毛利润率水平,类似于制造业,但在到达长期、健康、稳定的发展目标前,房企还应重视销售回款,努力在保障资金周转的前提下实现降低负债的目标。


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    销售方面,TOP200房企1-8月累计销售金额同比增长22.7%,增速进一步放缓,8月单月销售走势延续6月以来的下降趋势,TOP200单月销售金额同比下降12.5%。我们认为,8月前有半年度业绩冲刺,后有金九银十销售节点,单月推盘铺货节奏放缓导致销售状况不佳,不过同比下降12.5%也表现了楼市调控所带来的影响,一方面各地区限价、限售等政策持续升级,使得市场预期降低,购房者观望情绪上升;另一方面房贷集中管理制度落地,部分城市的放贷周期延长,对需求形成了一定抑制作用。展望未来,调控持续收紧,市场观望情绪较浓,2021年剩余的四个月份销售态势将愈加严峻。

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    融资方面,2021年8月,房企发行境内信用债52笔,融资规模481.75亿元,环比下降28.4%,偿还规模659.1亿元,依然维持高位,净融资额-177.3亿元,连续两月为负,房企融资压力依然较大。海外债方面,8月房企境外融资规模9.59亿美元,环比下降81.3%。

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    资本市场方面,8月沪深300指数和恒生指数分别下跌了0.12%和0.32%,房地产(申万)指数则逆势上涨5.03%,强于沪深300指数同期表现。整体来看,本月地产股表现有所升温,E50房企中42家房企股价均有所上涨。

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