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2021年7月房地产行业研究月报

政策速览

严控投销比保护企业持续发展,定向调控稳定市场预期

    7月出台的政策主要包括对房地产金融方面的管控和针对二手房、学区房的调控。

    宏观方面,流动性宽松政策有助于提高经济活跃度,有效保障国内经济的正常运转,但对地产行业影响有限。另外政府不断强调未来将持续完善房地产金融管理长效机制。对房企来说,房地产金融管理长效机制机会与挑战并存,对财务稳健意识较强的房企而言,多年的稳健经营能够在严格的生存环境下为企业赢得稳定的成长空间,为未来的规模发展提供更多可能;而对于财务指标较弱的企业来说,要想持续健康发展,则需要在一定时间内实现财务指标的优化,意味着企业将被迫放弃部分机会,短期内对公司的投资能力以及财务管控能力提出挑战,但从另一方面讲,财务指标的优化也将保证企业自身安全,留得青山在不怕没柴烧。

    行业方面,对二手房的价格调控,能够有效打击投资者,但由于热点地区需求更为旺盛,新房供应不足,容易导致交易参与者通过额外加价的手段促进交易,因此二手房价格指导与价格核验机制仍存在进一步优化空间。对学区房的调控主要是从需求端出发,延长学位占用年限和对学位年级设限,将缩小学区房投资空间的同时进一步筛选刚需,优化资源配置。


住宅市场


热点城市普遍回调,武汉放量淡季不淡

    根据亿翰智库监测的40城数据,7月商品住宅销售面积为2382.11万平米,同比增长0.6%,环比下降7.0%。其中一线城市商品住宅成交342.6万平米,同比和环比分别下降4.8%和16.0%。8个核心二线城市成交909.11万平米,同比增长14.2%,环比增长0.5%;4个普通二线城市成交362.2万平米,同比下降16.8%,环比下降0.7%。23个三四线城市成交面积合计768.17万平米,同比下降5.2%。由于多个城市环比下滑,导致总体环比下降13.2%。

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    总体来看,一线和核心二线城市表现相对较好,北京同比继续上涨,武汉淡季不淡,成交面积同环比上升。普通二线和三四线城市成交相对低迷,同环比均下降。

    不同能级城市的成交同比分化明显,其背后的逻辑也不同。对于高能级城市,成交量较高,同比维持正增长,主要原因是城市间出现结构分化,其中部分城市比如北京和武汉放量带动了总成交同比上行。但是高能级城市中也有部分城市成交量同环比下降。我们认为如果城市出台严格的调控政策将会抑制需求释放,影响成交。比如深圳和广州经历了严格的地产调控或监管,成交量下降明显。对于低能级城市,经济发达地区比如长三角和珠三角,这些城市基本面更好,新冠疫情逐渐控制后,住宅市场也相对恢复,甚至趋热。随着需求持续释放,政策加码,以及部分城市还可能伴随着价格的上涨,这将导致购房资格和购买力进入积累期,住宅成交前高后低,热度回调。经济欠发达地区的低能级城市比如中西部的三四线城市,这些城市在2020年需求已经释放了一轮,因此成交和热度回归至常规水平。


土地市场


集中供地空档期,土地供应成交齐下降

    2021年7月,亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积14862.2万平米,同环比分别下降37%及36%。成交总建筑面积为10468.4万平米,同环比分别下降47%及42%。
 
    7月,各城市能级的土地供应规模同环比均下降,其中一二线城市处于集中供地的空档期,三四线城市虽未实行集中供地举措,但供应规模依旧下降,且呈现量趋少、质趋优的走势。随着集中供地的推进,预计8月将迎来又一轮供地高峰。受土地供应规模下降的影响,各城市能级的成交规模也随之下降。核心二线城市土地成交多集中在县域地区,热度相对较低,因此溢价率和楼面价同环比均下行。普通二线城市的溢价率及楼面价同环比均呈现上升趋势,主要由于西安、常州、温州等城市土地市场热度较高所致。三四线城市地块质量较好,推升成交楼面价水平,但部分城市土地出让条件较为严格,导致溢价率略有下降。总体来说,集中供地的空档期,土地市场的热度下降明显。


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企业表现

销售增速和投资力度均放缓,融资通道持续封堵

    2021年1-7月,亿翰智库监测的15家典型房企拿地面积13934.2万平米,同比下降3.3%;拿地金额9332.9亿元,同比上升13.3%,涨幅较6月下降6.5个百分点。整体来看,15家房企1-7月的累计投资金额同比呈上升趋势,但7月为集中供地间歇期,22城均暂停了土地出让工作,因此对企业投资力度有较大影响,单月投资放缓,致使1-7月拿地金额累计涨幅较1-6月下降了6.5个百分点,拿地面积同比转负。

    7月底,房地产行业归根究底是“钱、地、人”三个要素,三道红线及房地产贷款集中度针对的是“钱”,而拿地金额占比不得超过销售金额的40%针对的是“地”,从投资上对房企做出限制,将会倒逼企业降杠杆,预防系统性风险的发生。


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企业销售
 
单月销售增速持续下降,同比降幅达12.3%

    销售方面,TOP200房企1-7月累计销售金额同比增长29.0%,增速进一步放缓,随着6月集中推盘期过去,7月销售颓势尽显,TOP200单月销售金额同比下降12.3%,继6月业绩小高峰后,7月房企销售同比表现较弱,在经过2020年的房企降价促销活动后,部分需求已被提前释放,需求端购买力及购买资格进入储蓄期,供应端由于集中供地的存在,致使新开工面积放缓,集中出让的地块还未到入市时机,两端均走弱,致使销售增速放缓,展望未来,8月销售业绩增速或将进一步下行。

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    2021年7月,房企发行信用债72笔,融资规模672.9亿元,环比上升10.7%。偿债规模698.1亿元,净融资额为-25.2亿元,净融资额再度转负,房企融资压力依然较大。7月房企境外融资规模51.3亿美元,环比上升10.3%。

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    资本市场方面,7月沪深300指数和恒生指数分别下跌了8.3%和8.0%,房地产(申万)指数则大幅下跌13.7%,逊于沪深300指数同期表现。整体来看,本月地产股表现低迷,E50家房企集体下跌,且下跌幅度较大。

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