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2021年6月房地产行业研究月报

政策速览

扩大资金监管范围,保障项目开发体系平稳运转
 
    6月,调控政策主要包括市场监管和城市规划建设两方面。
 
    市场监管方面,主要是对租赁住房企业的资金监管、对预售资金的监管以及对商品房交易过程的监管,其中对租赁住房的资金监管能够从供应端规范租赁住房企业通过长收短付的敛财行为,保障租赁资金安全,切实保护承租人权益,维护租赁市场秩序,促进市场平稳运行。此外,将非住宅预售资金纳入监管,扩大预售资金监管范围,能够切实保护购房人与施工单位利益,防止因开发商挪用资金而破坏市场稳定,更好地发挥预售资金监管作用。
 
    城市规划建设方面,主要包括城市格局调整、产业规划两方面。城市格局调整主要是指杭州对国土空间的总体规划;产业规划方面主要是国家对于文旅产业的支持、对农村消费的促进以及对无障碍城市建设力度的加大。其中对文旅产业发展的支持方面,政府希望国家级文化产业示范区发挥引领作用,带动各地区文旅产业发展。对文旅企业的融资支持,将加大文旅企业资金腾挪空间,提高文旅企业产业建设积极性及开发效率,以此促进各地区文化百花齐放、传承城市特有文化并使其大放异彩,通过旅游业变现并推动地区经济发展。
 
住宅市场
 
成交同比收窄,需求持续释放或进入积累期
 
    亿翰智库监测的40城数据显示,6月商品住宅销售面积为2486.90万平米,同比增长4.3%,环比增长3.5%。
 
    一线城市商品住宅成交407.91万平米,同比上升24.9%,环比上升35.3%;核心二线城市成交888.37万平米,同比上升6.8%,环比下降8.1%;普通二线城市成交352.88万平米,同比和环比分别下降5.4%和7.0%;三四线城市成交837.75万平米,同比下降5.2%,环比上升10.8%。


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    总体来看,一线、核心二线以及核心城市群的三四线城市表现相对较好。首先是需求相对充足,但是不同城市供应不同,导致成交节奏也不一样。部分城市供应量增加,促进成交上行。相反,城市供应量减少,导致成交减弱,但是总量仍然能维持在高位。当下市场表现相对较好的城市,未来热度能否继续维持,这可能与政策面和城市需求面有关。政策调控将收紧使得热点城市的住宅成交热度放缓。此外,经历了一段时间放量后,购买力以及购房资格可能逐渐进入积累期。
 
土地市场
 
集中供地条件趋严,三四线供应短期难以大幅回升
 
    2021年6月,亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积22554.5万平米,同比下降24%,环比上升18%。成交总建筑面积为16363.4万平米,同比下降31%,环比上升14%。
 
    受集中供地影响,除一线城市外,其他能级城市的土地供应同比均下降。二线城市的土地供应下滑主要是由于集中供地高峰已经过去,不少城市6月供地量较少。我们认为,集中供地带来的不仅仅是22个城市土地集中出让,其他城市也有规避供应高峰期的趋向,使集中供地现象出现一定程度的蔓延。在成交方面,一线及核心二线城市的表现依旧较好,土地成交规模同环比均上升。三四线城市受土地供应量影响,同比下行。下半年22城市土地集中出让的高峰期将集中在7月及10月左右,对于三四线城市来说,预计7月的土地成交规模依旧难以大幅回升。


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企业表现
 
单月销售已见颓势,投资力度放缓,融资环比增长
 
    2021年1-6月,亿翰智库监测的16家典型房企拿地面积12218.4万平米,同比上升0.1%;拿地金额8468.3亿元,同比上升19.8%,较5月累计增幅下降了23.2个百分点,6月单月投资有所放缓。6月房企拿地力度有所放缓的原因主要有两点:第一,相较5月有11个城市开启首批集中出让,6月仅6个城市进行集中供地,涉宅土地供应规模亦环比下降26.8%至1402.6万平米;第二,多数房企为展现出良好的中报业绩,6月会加大对推盘的关注度,投资方面受影响有所放缓。我们认为,仅首批集中供地可以对年内业绩形成有效支撑,后两轮集中供地的竞拍热度或因此有所下降。
 
    结合各种隐性成本(竞配建、竞品质、限价等)来说,22城的盈利面相对较窄,我们认为,房企并不一定要专注于22城的集中供地,可以加大关注自身深耕的城市的投资机会,把握本土优势,拉大与其他竞争对手的差距,或会有更大的发展空间。


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    销售方面,TOP200房企1-6月累计销售金额同比增加38.2%,增速逐步放缓,从单月销售数据来看,6月TOP200房企单月销售同比下降2.1%,环比增速为10.8%。我们认为,6月为房企推盘冲业绩的小高峰,但从数据上来看,房企单月销售同比已为负数,且房企单月销售同比从2020年5月至2021年5月连续13个月为正,需求端释放了较长时间,供应端地方政府出台了各类调控政策,预期未来累计销售同比增速呈放缓状态,单月销售难有较大增幅。

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    融资方面,2021年6月,房企信用债融资规模573.5亿元,环比回升81.1%。本月偿债规模397.1亿元,净融资额为176.4亿元,这也是继2021年3月之后的再次回正,融资活动略有回暖。6月房企境外融资规模为44.7亿美元,环比上升24.4%。

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    资本市场方面,2021年6月,沪深300指数和恒生指数分别下跌了2.0%和1.1%,房地产(申万)指数则大幅下跌8.1%,逊于沪深300指数同期表现。整体来看,本月地产股表现低迷,50家房企中仅5家股价上涨,其余均表现为下跌。

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来源:亿翰智库



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