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2021年5月房地产行业研究月报

政策速览
 
供需两端保刚需、稳预期,引导市场理性交易
 
    5月出台的政策主要是从供应端和需求端出发,目的为了增加市场透明度,切实保障刚需。
 
    供应方面,住房供应不足会激发住房交易参与者的紧张氛围,提高对住房价格的预期,导致住宅市场热度居高不下。增加住房供应量能够从根本上缓解供需紧张,无论从开发商加还是购房者或中介的角度,都能起到一定安抚作用,稳定社会预期;而对新房及二手房的价格指导,有助于增加交易市场透明度,打击开发商或中介隐藏房源,伺机起价销售的炒卖行为。价格指导一方面能够降低房地产市场热度,缩小投资者的投资空间;另一方面价格指导能够让房价回归理性,引导市场平稳健康发展,保障刚需在理性的环境下落地,切实维护刚需购房者利益。
 
    需求方面,主要是对新房、学区房、小产权房的交易追加政策要求。对购房资格的严查以及摇号购房,目的主要在于保障刚需落地,随着新格局下市场经验的积累,相关补丁类政策也将逐步完善起来,新房认购过程愈加透明,刚需得到保障,交易市场的运行也将更加平稳健康。当下教育成本的攀升,让许多家庭面对生育如临大敌,国家对学区房的降温势在必行,促进学区房价格回归理性,有助于为家庭教育支出减负,让学区房这一品类房源的交易,平稳健康进行。


住宅市场
 
城市冷热不均,供应低迷下总成交微降
 
    从我们监测的40城数据来看,5月商品住宅成交面积为2446.16万平米,同比增长20.9%,环比下降5.2%。
 
    一线城市商品住宅成交301.41万平米,同比上升2.5%,环比下降19.0%;核心二线城市成交966.39万平米,同比上升39.7%,环比下降1.9%;普通二线城市成交379.62万平米,同比上升5.7%,环比下降4.4%;三四线城市成交798.74万平米,同比上涨17.8%,环比下降3.3%。


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    整体来看,5月住宅市场运行平稳,成交量略低于4月,但是高于2019和2020年同期水平。据我们观察,5月多数城市住宅供应量较低,不利于成交。此外,需求方面,首先,房地产调控政策上,自2020年下半年起,热点城市不断以打补丁的形式收紧调控政策,抑制投机需求;其次,资金方面,排查经营贷违规流入房地产市场,房地产贷款集中度管理,宁波和深圳等城市提高房贷利率等也一定程度上冲击了购房需求。以上因素,导致短期内住宅市场总成交趋于平缓。年中已至,为了兑现销售业绩,预计开发商将加快施工进度,供应更多的货量,6月住宅市场成交量有望回升。


土地市场
 
集中供地下核心二线量价齐升
三四线规避窗口期减少供应
 
    2021年5月,亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积19025.2万平米,同比下降18%,环比基本持平。成交总建筑面积为11112.4万平米,同比下降40%,环比下降14%。
 
    按城市能级划分,一线城市与普通二线城市呈现成交、溢价率下行,楼面价上升的趋势。其中,一线城市土地供应量降低,导致成交规模降低;普通二线受热点城市集中供地的影响,热度些微下降,使得成交规模降低。在价格方面,一线城市与普通二线城市中,5月集中供地的城市热度较4月高,地块质量较好,促使楼面价上升;且主动控制土地出让的上限价格,导致溢价率下行。核心二线城市的供应、成交、溢价率、楼面价均呈上升趋势,主要由于5月集中供地以核心二线城市为主,市场热度较高,推升各指标走高。三四线城市基于多个热点城市集中供地,适度减少土地供应的同时,推出地块质量较好,推升溢价率与楼面价走高。


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企业表现
 
销售热度依旧,投资结构变化明显
资金成本缓慢下行
 
    2021年1-5月,亿翰智库监测的16家典型房企拿地面积9363.2万平米,同比上升10.4%,较2019年1-5月的11984.8万平米下降了21.9%;拿地金额6998.1亿元,同比上升43.0%,较2019年1-5月的6043.5亿元上升15.8%,2021年1-5月份房企投资力度均有所上升,其中一线及核心二线上升幅度较大。
 
    从首批集中供地的热度来看,房企投资意愿较强,不过冷热不均现象较为严重,房企投资结构向高能级热门城市转换,如杭州、南京等热门城市多数地块达成最高限价,但济南首批集中供地的114宗地块有78宗底价成交,6宗地块流拍,溢价成交地块占比不足三成,在货币流动性偏松、集中供地、融资政策收紧等方面的影响下,预期房企拿地将保持增长,但增速将逐渐放缓。


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    销售方面,TOP200房企1-5月累计销售金额同比增加54.3%,同比维持较高增速。从单月销售数据来看,5月TOP200房企单月销售同比增速达17.7%,环比增速达8.3%。就环比增速而言,在2017-2021年这5年中,2021年5月的环比增速仅逊于2018年和2020年,整体市场的热度仍然较高。


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    融资方面,5月偿债规模为572.0亿元,净融资额为-255.4亿元,净融资规模再次大幅转负,当前的政策环境仍然难以支持地产债融资的显著改善。5月房企境外融资规模为35.9亿美元,环比上升64.1%。随着市场情绪的回暖,5月海外债发行较为火热。


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    资本市场方面,随着行业利润水平不断下行,叠加集中供地政策的影响,房企的盈利空间进一步被压缩,地产股估值受到显著压制,大型房企股价普跌。

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来源:亿翰智库





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