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2021年4月房地产行业研究月报

核心观点

政策速览
 
房价地价联动意在稳定市场,不断完善房地产财税制度
 
    市场监管方面,防范资金违规流入房地产,目的在于实现房地产市场平稳健康发展。其中,多城市强调改善房价地价联动机制,有利于切断土地市场与住房市场的螺旋反馈,遏制非理性拿地行为,实现稳定房价的预期。
 
    金融监管方面,依旧针对防控经营贷、消费贷等违规进入房地产市场。信贷初衷在于满足个体临时性资金周转需求,违规进入房地产是对个体发展利益的侵占,同时增加了房地产行业杠杆风险。对信贷违规流入房地产的审查,不仅需要监管部门加大审查力度,也需要金融机构加强内部管理,配合政府部门严堵信贷进入房地产的入口。
 
    保障刚需方面,合肥、嘉兴、绍兴、上虞加入摇号购房阵营,广州为填补人才引进带来的投资购房漏洞,增加人才购房限制条件。坚持刚需购房人优先原则,能够缩减投资者的利益空间,优化市场环境的同时进一步保护刚需。广州对人才购房个税及社保缴纳年限的设置,以及对住房销售增值税征免年限的延长,都将提高投资者利用人才身份炒房的成本,从需求端严防投资者利用政策漏洞炒房获益。
 
    财税方面,主要包括契税缴纳监管、房地产税立法与改革以及地方财税制度完善,对契税缴纳的监管能够有效保护消费者的资金安全,提高交易环境的健康度。未来房地产税法以及地方财税制度也将逐渐建立、完善,为房地产市场的平稳健康发展保驾。


住宅市场
 
住宅成交同比升、环比降,结构性分化持续
 
    从我们监测的40城数据来看,4月商品住宅销售面积为2610.3万平米,同比增长57.3%,环比下降3.4%。
 
    一线城市商品住宅成交同比上行52.7%,环比下降13.8%;核心二线城市住宅成交量为944.1万平米,同比增长81.3%,环比下降1.8%;普通二线城市住宅成交量达到412.8万平米,同比增长24.0%,环比增长13.4%;三四线城市4月份住宅成交量为887.1万平米,同比上行56.8%,环比下降6.9%。


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    整体来看,普通二线城市市场表现较优,一线、核心二线和三四线城市市场表现较弱。我们认为,在流动性逐渐收缩的情况下,预计高能级城市中对流动性较为敏感的改善性购房需求将减少,住宅成交将逐渐恢复理性。海外疫情反复,也使得东部沿海等外贸依赖型城市收入大幅增长,购买力增强,外贸方面的红利将促进部分城市住宅需求增长。另外,2020年部分城市出于稳控房价和土地财政的目的,住宅用地供应增加,也导致了住宅供应的增量,这将促进有购买力支撑的城市成交增长,但是部分低能级城市需警惕库存问题。


土地市场
 
一线供应、成交大幅上升,部分城市成交5月得以体现
 
    2021年4月,亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积19681.5万平米,同比下降20%,环比增长41%。宅地成交总建筑面积为10526.2万平米,同比下降47%,环比下降15%。其中,一线城市成交均集中在广州,且多位于非核心区域,导致楼面价下滑,但最终溢价率有所上升。核心二线土地成交量同环比下降明显,或受杭州、天津、南京等部分核心二线城市计划于5月集中出让土地有关,挂牌与成交之间存在滞后,成交量可能在5月得以体现。三四线城市土地供给减少在一定程度上使其土地成交量下行,但成交楼面价及溢价率均上升。


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企业表现

前4月销售增速近70%,融资维持稳定,投资预期较高
 
    2021年1-4月,亿翰智库监测的16家典型房企拿地面积6084.4万平米,同比微降0.1%;拿地金额4057.7亿元,同比上升19.3%,其中除一线城市成交金额同比下降之外,其余能级城市的投资力度均有所上升。
 
    为剔除疫情影响,我们将数据与2019年同期比较,发现房企的投资力度微降,其中拿地面积较2019年1-4月的8154.6万平米下降了25.4%,拿地金额较2019年1-4月的4075.7亿元微降0.4%,主要是多数热点城市还未开始首批供地,且从已结束的长春、广州、重庆、沈阳及无锡来看,由于同一时间较高的保证金实缴比例,房企的参与度受到影响,因此投资力度略有减弱。但考虑到面粉贵过面包,中小房企即使拿到地,也很难持续经营,最终仍将是规模房企受益。


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    TOP200房企1-4月累计销售金额同比增加68.1%,同比仍然维持较高增速,整体景气度仍然较高。从单月销售来看,整体同比增速较3月进一步下滑,且单月销售规模逊于3月份,房企单月销售增速则呈现分化态势。


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    融资方面,房企信用债融资规模达851.7亿元,净融资额为234.6亿元,这也是自2020年8月份以来净融资额首次转正,融资活动略有回暖。4月房企境外融资规模为21.9亿美元,环比上升7.3%。受到发改委778号文海外债仅能借新还旧的约束,叠加近期海外债风险事件的影响,市场情绪相对低迷,融资规模仍然处于相对低位,海外债融资活动整体萎靡。


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    资本市场方面,本月E50地产领先指数表现不佳,跑输沪深300指数和恒生指数的同期表现。其中,E50地产领先指数下跌5.3%,而同期沪深300指数和恒生指数则分别上涨了1.5%和1.2%。从整体走势来看,2021年,E50地产领先指数呈现出单边下跌的趋势。具体来看,50家房企中,仅14家房企的股价上涨,地产股整体表现较为萎靡。


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来源:亿翰智库
 


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