首页 >> 研究报告 > 月度报告 > 2021年2月房地产行业研究月报
详细内容

2021年2月房地产行业研究月报

核心观点

    政策速览

补丁类政策不断推进,“两集中”提高土地市场透明度

    2月出台的政策主要包括调控政策、租赁住房管理及土地管理三个方面。

    在政策调控方面,采用积分制购房政策主要为了保障无房家庭优先购房,打击投机性需求。同时,由于二手房市场价格长期高于新房市场,价格超出正常水平,为了稳定二手房市场,出台相关监管措施有利于推进二手房市场的稳定运行。

    在租赁房建设方面,2月份更强调对租赁住房的监管,一方面能够促进租赁行业间的良性竞争,加快市场化推进;另一方面有利于保障租房居民的居住条件和租金利益。

    在土地管理方面,近年来土地市场竞争火热,相关政策出台的主要目的是提高土地市场透明度,鼓励各类主体理性竞争,以达到稳定地价的效果。另外对土地竞拍方式的完善,增强了对房企的筛选,资金充裕、开发能力强的房企更容易竞得优质地块。


   
    住宅市场

 
多城市住宅成交环比下降,市场热度恢复有待持续关注

    从我们监测的40城数据来看,2月商品住宅销售面积为1678.4万平米,同比上升386.7%,环比下降32.8%,受2020年同期基数较低影响,同比大幅增长。

    一线城市商品住宅成交同比上行310.4%,环比下行50.9%;核心二线城市住宅成交量达到520.8万平米,同比上升221.2%,环比下降31.4%;普通二线城市住宅成交量达到180.5万平米,同比上行332.8%,环比下行49.4%;三四线城市2月份住宅成交量740.7万平米,同比上行787.7%,环比下行17.7%。


\

    我们认为,当前的货币环境支持偏高端市场发展,但持续性有待继续关注。2020年深圳、东莞出台调控政策之后,出现了购买力向广州的南沙、黄埔片区等地转移的趋势,2021年在粤港澳大湾区内蔓延趋势需要密切观察,若能持续传导下去,对于市场稳定会有较强支撑,但货币政策对市场能否形成城市间轮动还不确定,目前在江浙沪地区轮动迹象尚不明显。核心城市政策收紧是否会导致购买力外溢到周围城市,还有待观察。


    土地市场


就地过年降三四线预期,投资聚焦高能级城市

    2021年2月亿翰智库重点关注的城市供应的住宅用地涉规划建筑面积11350.4万平米,同比和环比分别下降5%与44%。成交总建筑面积为8184.4万平米,同比和环比分别下降9%和67%。

    按能级城市划分后,一线城市土地成交总量同环比下行,但是由于供地质量提升,所以溢价率上升,且维持在中上水平。核心二线和普通二线城市2月土地成交量价同比均实现增长,一方面是房企投资更为谨慎,选择安全边际更高的核心二线城市,另一方面是房企向中西部高能级城市扩张,提升了普通二线城市的热度。三四线城市在珠三角和长三角两大区域的带动下,实现了成交楼面价和溢价率同比、环比上升,但是在就地过年的号召下,可能影响房企对三四线城市的需求预期,减缓房企在三四线城市的拿地积极性。


\
\


    企业表现

销售金额加速增长,融资市场较为冷淡,E50指数表现良好

    2021年1-2月,亿翰智库监测的16家典型房企拿地面积2445.2万平米,同比下降6.3%;拿地金额1756.2亿元,同比上升30.0%。整体来看,16家房企的投资力度在2021年有了较大提升。

    从投资金额上看,2021年1-2月16家典型房企的投资金额为1756.2亿元,同比上升30.0%。除一线城市成交规模下降之外,其余能级城市的投资力度均呈大幅上升趋势。


\

    受到2020年同期低基期影响,2021年2月TOP200房企整体销售业绩同比增速继续加速向上,同比增速达到了106.6%,整体销售情况仍然呈持续向好态势。

    展望未来,随着基数的逐渐抬升,2021年的同比增速预计将呈现出“前高后低”的态势,后续的同比增速预计将有所下行。从长期来看,不论是“三道红线”还是“房地产贷款集中度”的政策,政策面都更偏向低杠杆企业,低杠杆企业预计将在后续的市场中有所斩获。


\

    融资方面,2021年2月融资规模大幅回落,房企信用债融资规模259.2亿元,环比下降67.4%,总融资规模创下自2019年10月以来的新低,临近春节假期,2月的融资活动相对较为清淡。海外债方面,2月房企境外融资规模为37.9亿美元,环比下跌69.0%。

\
\

    资本市场方面,2021年来,E50地产领先指数跑赢沪深300指数的同期表现。E50地产领先指数上涨5.38%,而同期沪深300指数上涨了2.4%,地产股的整体表现相对较好。

\
 



来源:亿翰智库

技术支持: 北京爱问科技有限公司 | 管理登录