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8月房地产行业研究月报

土地供应与成交同环比均下行,“三道红线”短期抑制投资力度
 
——8月房地产行业月报

    投资要点:

    政策速览:以提升国家综合实力为核心,政策频出不断规范房地产业

    8月,房地产行业政策并未出现较大的调整,整体以房住不炒为基调,致力于保持行业以稳为主,避免出现较大的波动。另外,人才引进举措同样在稳步推进,一方面吸引人才流入,推动城市产业建设,提升经济发展水平;另一方面推进人才购房优惠措施,以此吸引人才、人口流入,但这部分需求较少,对住宅市场影响不大。除此之外,多城市出台与农村土地规划相关政策,旨在保护耕地,控制农村宅基地转让以及建设面积。我们认为,当下行业政策的发布是建立在政府旨在推进我国综合实力提升的基础下推进的。

    住宅市场:成交同比增而环比降,市场保持理性运行

    从我们监测的40城数据来看,8月商品住宅销售面积为2283.7万平米,同比上行18.8%,环比下行2.6%,市场进一步恢复理性。

    未来,以长三角为主的城市群和一二线核心城市为首的能级城市仍会是市场成交热度较高的区域以及房企重点布局地区。第一,这些地区经济水平高,居民购买能力强,市场需求旺盛,能帮助公司实现较快去化,推动规模增长;第二,这些地区地价虽然较高,但同样地块利润空间充足,能在行业利润增长承压的情况下,保住公司利润率下限。

    土地市场:核心二线需求强劲,三四线成交回归理性

    2020年8月全国合计供应规划建筑面积27102.7万平米,同比下降3%,环比下降7%。土地成交合计规划建筑面积19269.1万平米,同比下跌6%,环比下跌18%。

    8月,土地市场供应减少、市场调控收紧、融资或面临三道红线约束,以及上半年补仓力度大影响,土地市场需求同环比下降。按能级城市看,一线城市土地市场总供应下降,成交环比随之下行,但是成交楼面价和溢价率走高;核心二线城市增大了非核心区域的土地供应,使得溢价率和楼面价下行,但是强劲的需求使得土地成交同环比上涨。普通二线城市也增加了土地供应,并且分布相对均衡,在一定的需求支撑下,溢价率和楼面价都为上升趋势,但是成交量有小幅下跌;三四线城市土地供应减少,土地成交也更为理性,同环比下滑,成交楼面价环比下跌。

    企业表现:融资规模增而成本降,销售业绩强劲增长

    投资方面,房企在核心二线城市拿地规模恢复至2019年同期水平,在三四线城市拿地的平均溢价率呈上升态势,一些位于核心城市群及一二线周边的强三四线城市的土地成交拉高了整体溢价,这也意味着,除一二线城市之外,房企同样重视强三四线城市的发展潜力。销售方面,2020年8月,TOP200房企单月销售业绩同比增长21%,实现强劲增长,在积极的营销策略下,销售同比转正,累计销售金额同比上升2.5%;融资方面,房企境内融资依旧积极,融资规模同比大增,且融资成本走低;房企海外融资保持活跃,融资规模保持增长。




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