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7月房地产行业研究月报

7月商品房销售面积环比下跌31%,
累计到位资金首次回正

(2020年7月)


核心观点:
 
    2020年1-7月全国商品房销售面积8.36亿平米,同比减少5.8%。1-7月全国商品房销售额8.1万亿元,同比减少2.1%。从7月单月数据看,单月全国商品房成交表现好于2019年同期水平,但是销售面积和金额均不及6月。主要原因可能是6月开发商加大供货和促销力度以抢收上半年业绩,因此6月销售业绩表现更好,另外7月部分城市地产调控政策加码可能也对商品房市场成交产生了一定的负面影响。

    2020年1-7月,房地产开发投资额为7.5万亿元,同比增加3.4%。7月新开工和施工面积同比增长,使得7月房地产开发投资额同比增长11.7%,而新开工、施工和竣工面积环比下行也导致了开发投资环比下行25.6%。

    2020年1-7月,全国土地购置面积为9659万平米,同比减少1.0%,1-7月土地成交价款为5382亿元,同比增加12.2%。我们认为土地供应减少以及地产调控加码是导致单月土地购置面积同环比下滑的主要原因。

    2020年1-7月,房地产开发企业到位资金10.1万亿元,同比增长0.8%,高于2019年同期到位资金总额。总量上,1-7月房地产开发企业到位资金已经高于2019年同期水平,同比增速在2020年首次回正。从资金的具体来源看,宽松的货币政策下,国内贷款,自筹资金同比增速在6月时同比增速已回正,7月同比增速进一步扩大。商品房市场持续复苏,也使得定金及预收款的同比跌幅不断收窄,个人按揭贷款同比增速加大。如果下半年房地产行业的融资环境进一步收紧,那么未来房企在房地产开发业务方面对定金及预收款,个人按揭贷款的依赖程度将进一步扩大。

一、商品房市场修复速度放缓,7月成交面积和金额环比下跌近三成

    2020年1-7月全国商品房销售面积8.36亿平米,同比减少5.8%,降幅较1-6月收窄2.6个百分点。其中,住宅销售面积同比下降5.0%,办公楼同比下降21.8%,商业营业用房销售同比下降18.8%。7月单月商品房销售面积为1.42亿平方米,同比增加9.5%,环比下降31.3%。

    2020年1-7月全国商品房销售额8.1万亿元,同比减少2.1%,降幅较1-6月收窄3.3个百分点。7月单月商品房销售额1.5万亿元,同比增长16.55%,环比下降29.6%。

    1-7月全国商品房累计销售面积和销售金额数据显示,第一,商品房市场总需求仍然充沛,疫情冲击导致的业绩下跌正在不断地被抹平;第二,7月单月全国商品房成交表现好于2019年同期水平,但是销售面积和金额均不及6月,说明修复速度进一步放缓。

    我们认为7月全国商品房成交面积和成交金额较6月下跌近三成的原因可能有四点:一是因新冠疫情而延期的购房需求已在上半年集中释放,7月市场需求已回归常态;二是7月房企供货增加,为6月抢收做准备。三是6月份的业绩计入到2020年半年报,因此,房企在6月加大促销力度,以促进成交,抢收业绩,进入7月份后,房企抢收意愿降低,销售业绩也随之回落。四是7月份宁波、深圳、南京和东莞等城市从限购、限售、限贷等方面出台调控政策,政策调控收紧对商品房成交也产生了一定的负面影响。

 
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二、 房地产累计开发投资额同比增长3.4%,单月土地市场购置面积同环比下行

2.1 竣工速度放缓,7月开发投资额环比下跌

    2020年1-7月,房地产开发投资额为7.5万亿元,同比增加3.4%,增幅较6月扩大1.5个百分点。7月单月房地产开发投资额为1.3万亿元,同比增加11.7%,环比下跌25.6%。

    截至6月末,房地产开发投资额已恢复至2019年同期水平,7月末,房地产累计开发投资额同比增幅继续扩大,上述信息意味着近期房企在房地产开发方面,投资力度加大,但是7月单月的数据也表明7月投资力度不及6月。

    房地产开发投资额于新开工、施工和竣工面积一脉相承,新开工、施工和竣工面积越大,则房地产开发投资更高。

    具体来看,7月单月新开工、施工和竣工面积的同环比变化与房地产开发投资额的变动方向具有一致性。新开工方面,7月单月新开工面积为2.2亿平,同比增加11.3%,环比下跌19.7%;施工方面,7月单月施工面积为2.6亿平,同比增加16.6%,环比下跌15.1%;竣工方面,7月单月竣工面积为0.4亿平,同比下跌14.0%,环比下跌21.1%。因此,7月新开工和施工面积同比增长,使得7月房地产开发投资额同比增长11.7%,而新开工、施工和竣工面积环比下行也导致了开发投资环比下行25.6%。

    另外,由于6月上半年业绩冲刺阶段已过,因此,7月竣工面积单月同环比均下行,1-7月累计竣工面积同比下滑10.9%,跌幅较6月扩大了0.4个百分点。

 
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2.2 土地供应减少与地产调控加码,单月土地购置面积环比下滑47%

    2020年1-7月,土地购置面积为9659万平米,同比减少1.0%,降幅较1-6月扩大0.1个百分点。7月单月土地购置面积为1694万平米,同比下跌1.9%,环比下跌47.3%。2020年1-7月土地成交价款为5382亿元,同比增加12.2%。7月单月土地成交价款1346亿元,同比增加36.8%,环比下跌16.2%。

    受新冠疫情影响,2020年1-6月地方政府对土地财政依赖度较高,土地供应量大,因此前6个月土地购置面积和土地成交价款已基本追平2019年同期水平。7月,根据亿翰监测的土地市场信息,全国200城合计供应规划建筑面积28394.6万平米,同比增长5%,环比下降21%,土地供应降低将直接影响土地成交面积。另外,7月初,宁波扩大限购范围,引领了7月地产调控政策收紧的大趋势,随后,深圳、南京、东莞也相继出台收紧的调控政策。我们认为地产调控政策收紧,将降低地产开发商对房地产行业、局部房地产市场的预期,甚至会使房企在土地投资方面积极性降低,或秉承观望态度,这将使得土地市场的成交活跃度降低,影响土地购置面积和成交价款。在以上两方面因素的作用下,7月单月土地购置面积同环比分别下跌1.9%和47.3%,土地成交价款同比上涨36.8%,但是环比下跌16.2%。

 
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三、累计到位资金小幅增长,自有资金占比上升

    1-7月,房地产开发企业到位资金10.1万亿元,同比增长0.8%,高于2019年同期到位资金总额。7月房地产开发企业到位资金1.7万亿元,与2019年同期相比增长16.5%。总量上,1-7月房地产开发企业到位资金已经高于2019年同期水平,同比增速在2020年首次回正。

 
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    2020年1-7月,房地产开发企业到位资金具体情况如下:
    ·国内贷款16130亿元,同比增加4.9%,占比为16.03%,下跌0.52pct;
    
·利用外资80亿元,同比增加29.9%,占比为0.08%,上升0.02pct;
    ·自筹资金32042亿元,同比增加3.3%,占比为31.84%,下跌0.48pct;
    ·定金及预收款32830亿元,同比减少3.4%,占比为32.63%,上升0.86pct;
    ·个人按揭贷款16200亿元,同比增加6.6%,占比为16.10%,上升0.26pct。
 
    从资金的具体来源看,第一,在上半年宽松的货币政策下,房地产行业融资环境小幅改善,因此国内贷款,自筹资金同比增速在6月时同比增速已回正,7月同比增速进一步扩大。就单月来看,由于7月份房地产行业融资收紧预期出现,根据亿翰监测的数据,房企加大了信用债的融资力度,加速储备资金,因此,在到位资金方面,7月单月自筹资金同比增长18.55%。

    第二,商品房市场持续复苏,也使得定金及预收款的同比跌幅不断收窄,个人按揭贷款同比增速加大。7月单月二者同比分别增长15.25%和25.33%,在到位资金中的占比分别为32.63%和16.10%,占比分别提升0.86pct和0.26pct。如果下半年房地产行业的融资环境进一步收紧,那么未来房企在房地产开发业务方面对定金及预收款,个人按揭贷款的依赖程度将进一步扩大。

    第三,1-7月累计利用外资80亿元,同比增长29.9%,单月利用外资34亿元,同比增长88.89%,环比增长183.33%。虽然新冠疫情对全球经济的影响不可忽视,但是目前国内外经济都在恢复,因此海外债融资也逐渐增加。但是海外债在用途方面受限,往往用于偿还债务,因此,虽然7月单月利用外资同环比都有较大的增长,但是到位资金中的外资占比较低,仅0.08%。

四、7月全国商品房销售均价环比上涨2.5%,70城新建商品住宅销售价格环比回落

    2020年1-7月全国商品房销售均价为9736元每平米,同比上涨3.94%。7月全国商品房销售均价为10211元每平米,同比上升6.5%,环比上涨2.5%。

 
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    7月70城商品住宅销售价格数据显示,新建商品住宅销售价格方面,一线城市销售价格环比上涨0.5%,涨幅较上月回落0.1个百分点,同比上涨3.6%,涨幅扩大0.3个百分点;二线城市销售价格环比上涨0.5%,涨幅回落0.4个百分点;三线城市销售价格环比上涨0.8%,涨幅与上月一致,同比上涨4.5%,较上月回落0.1个百分点。

    二手住宅销售价格方面,一线城市环比上涨0.7%,涨幅回落0.3个百分点,同比上升5.7%,涨幅扩大0.5个百分点;二线城市销售价格环比上涨0.5%,涨幅与上月相同,同比上涨2.0%,涨幅与上月一致;三线城市销售价格环比上涨0.5%,涨幅与上月相同,同比上涨1.8%,涨幅回落0.2个百分点。

    总之,1-7月全国商品房销售均价和7月单月的全国商品房销售均价都呈递增趋势,而70城中一二线城市的新建商品房销售价格环比小幅上涨,涨幅回落;三线城市环比涨幅与6月一致。二手住宅方面,一线城市销售价格同比涨幅略有扩大,二三线城市涨幅持续回落。我们认为7月份对南京等商品房价格上涨过快的城市进行调控,有助于贯彻“房住不炒”的调控基调,也有助于稳房价,以促进房地产市场平稳健康发展。

五、狭义货币和广义货币余额略有回落,同比增速仍处高位

    7月末,广义货币(M2)余额为212.55万亿元,同比增长10.7%,增速比上月末低0.4个百分点,比上年同期高2.6个百分点;狭义货币(M1)余额59.12万亿元,同比增长6.9%,增速比上月末高0.4个百分点,比上年同期高3.8个百分点;流通中货币(M0)余额7.99万亿元,同比增长9.9%。当月净投放现金408亿元。

    目前宏观经济继续从新冠疫情的冲击中恢复,后续货币政策对经济的支持力度可能减弱。从宏观金融数据看,7月末M1和M2余额回落,宽松的货币政策呈收紧之势。但是近期央行也多番表态,“坚持总量政策适度,有效发挥结构性货币政策工具的精准滴灌作用,提高政策的直达性”,因此,我们预计下半年货币政策可能由全面宽松转为结构性宽松。

 
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