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6月房地产行业研究月报

住宅市场同环比转正,建议关注三四线城市投资机会
 
——6月房地产行业月报


要点:

    政策速览:历月政策逐渐趋同,调控更偏向边际调整

    6月份的政策类型相较以往变化不大,主要包括促进需求、保障民生和市场监管三个方面。其中促进需求方面,通过放开落户和人才引进措施促进城市消费需求的增长,同时推动城市产业升级,促进经济增长。在保障民生方面,包括老旧小区改造和保障房建设,致力于优化社会资源配置,完善基础性建设,提升居民的居住环境。在市场监管方面,政府对地产行业的监管,如同保持经济持续增长,保障民生一样,是一项长期性的工作,有利于从多角度全面有效的规范房地产企业违规违建、违规贷款等方面的行为。

    住宅市场:住宅市场基本修复,三四线城市仍存较强韧性

    从我们监测的40城数据来看,6月商品住宅销售面积为2351.3万平米,同比、环比分别上升9.7%和17.9%,住宅市场成交已经恢复至2019年同期水平。

    未来,一二线城市住宅成交量整体有望保持增长。三四线城市是行业普遍关注的焦点,我们认为,三四线存在较强的韧性,短期难以有较大的波动,整体处于相对合理的局面。从2020上半年的供需来看,2、3月份的购房需求虽难以在年内扭转过来,但影响程度只有1/4,而这1/4主要影响的是封闭型三四线,对去化率的影响只有5%-10%,在三四线城市基本盘较大的情况下,很难有较大的波动,不会出现失常性下跌。

    土地市场:供应创2020新高,各能级城市成交环比全面上行

    2020年6月全国200城合计供应规划建筑面积36151.8万平米,同比和环比分别增长15%和29%。土地成交合计规划建筑面积21043.7万平米,同比下跌2%,环比上升47%。

    整体来看,6月各能级城市增加土地供应,使得单月土地供应创2020年新高。在土地供应大幅增加,融资环境改善,房企促销抢收增回款补充流动资金的情况下,各能级城市土地成交环比全面上行。在各能级城市中,核心二线城市异常火热,在土地供给增加的情况下,不仅成交面积同环比增长,而且成交楼面价同环比上升,平均溢价率环比正增长,土地流拍数量为零。新冠疫情对宏观经济产生的负面冲击短期内难以完全消化,此外,在房住不炒的调控基调下,一线城市的调控政策难以大幅放松,因此多数房企未来可能仍然集中资金投资核心二线和强三线城市,预计这两类城市的成交楼面价仍将维持上行趋势。

    企业表现:关注三四线投资机会,年中业绩持续向上,融资分化明显

    投资方面,2020年1-6月,一二线核心城市依旧是房企拿地重点,但6月份房企开始关注三四线的投资机会,另外,三四线城市的投资出现明显分化,一是底价或接近底价成交地块中以三四线城市为主,二是超100%溢价率成交地块中同样以三四线城市地块居多;销售方面,2020年6月,房企紧抓年中促销关头进行大抢收,单月销售业绩表现佳,共53家房企单月销售额突破百亿,较2019年同期增加9家;但累计销售额的同比增速尚未回正,预计仍需一段时间恢复;融资方面,房企境内融资依旧积极,但发债主体以国企为主,且国企和民企的融资成本差距拉大;海外融资环境尚不明朗,但部分债务压力较大的房企仍以高融资成本发行美元债,缓解融资压力,使得6月份海外债融资规模持续增长,但平均融资成本高企。

 
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