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2008年房地产市场运行状况及2009年形势预测

2008年房地产市场全年维持衰退态势。此轮房地产市场调整始于2007年第4季度,由珠三角区域逐步向全国范围蔓延,是各种调控政策作用、经济周期性下行、房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。经过1年的调整期,当前房地产市场已经出现供大于求的状况,70大中城市房价自8月份开始出现环比下跌,其中超过一半的城市房价出现下降。2009年房地产市场发展的不利因素是宏观经济仍会继续下行和部分政策的不利影响,有利因素则是各种优惠措施的出台,在3季度宏观经济出现回暖的预期下,预计下半年房价将会止跌企稳。

一、2008年房地产市场运行状况

2008年房地产市场运行状况呈现以下四个特征:

1、房屋交易量持续下降

2008年,商品房销售面积持续下降,下降幅度逐月增加。1-11月,商品房销售面积49148.38万平方米,同比减少18.3%,增幅减少48.8个百分点。其中,现房销售面积为13716.96万平方米,同比减少19.4%;期房销售面积为35431.42万平方米,同比减少17.9%。商品房销售面积降幅逐月增加,由1-2月份的4.2%降为1-11月份的18.3%。四十个重点城市中,有四分之一的城市商品房销售面积同比下降40%以上,下降程度较高的城市包括宁波、北京、福州、石家庄、郑州、深圳、上海等。

同时,商品房空置面积较快增加。20085月,商品房空置面积结束自2007年下半年以来的负增长局面,11月底,商品房空置面积为13599.93万平方米,同比增加15.3%;其中,商品住宅空置面积为同比增加22.9%,增幅比3月底增加33.5个百分点。

2、房地产开发投资意愿下降

受需求市场低迷的影响,房地产开发投资意愿的下降从20082季度就开始显现,4月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期,6月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长。20081-10月房地产开发企业购置土地面积为29596.42万平方米,同比减少5.6%,增幅比去年同期减少22.5个百分点;房地产开发企业完成开发土地面积19343.91万平方米,同比减少2.5%

2008年,商品房新开工面积增幅出现较大幅度下降,施工面积增幅和竣工面积增幅均低于去年同期。1-11月,商品房新开工面积为84289.51万平方米,同比增长5.4%,增幅比去年同期减少17.5个百分点;商品房施工面积为254936.14万平方米,同比增长17.7%,增幅比去年同期减少5.3个百分点;商品房竣工面积为35084.23万平方米,同比增长6.1%,增幅比去年同期减少2.4个百分点。

3房价出现近10年来首次下降

各类型房屋销售价格涨幅逐步回落,8月份70大中城市房价出现近10年来首次下跌,跌幅逐月加大,房价下降城市的数量逐步增多。2008年,70大中城市房屋销售价格同比上涨6.47%,涨幅比2006年下降1.1个百分点。其中,新建商品住房和二手住房分别同比上涨7.07%6.2%。从环比来看,200870大中城市房屋销售价格下降0.3%,其中新建商品住房和二手住房分别下降0.7%0.2%90平方米以下商品住宅价格比年初下跌1.2%12月份,70大中城市中有50个城市新建商品住宅价格出现环比下降,有52个城市二手住房价格出现环比下降。

2008年房地产市场衰退程度逐季增加。其中,1季度供给增长增加,需求增长减缓,房价环比涨幅回落,但受翘尾因素影响,房价同比涨幅仍保持较高幅度;2季度开发景气开始下降,需求继续下降,房价涨幅继续下降,部分城市房价出现下跌;3季度购房意愿继续低迷,开发投资意愿持续降低,房价出现首次下跌;4季度房价下跌幅度继续加大。1-4各季度70大中城市房价变化分别为环比上涨0.8%、环比上涨0.3%、环比下降0.1%和环比下降1.3%

4、加大住房保障建设

2008年,商品住宅投资中,别墅高档公寓投资比重下降,经济适用房投资比重与去年同期基本持平。1-11月,别墅高档公寓投资额为1720.04亿元,在商品住宅投资中的比重为6.5%,下降0.9个百分点;经济适用房投资额为819.37亿元,同比增加18.2%

2008年,除去经济适用房投资增加外,廉租房建设也大大加快。年初,中央财政安排投入资金68亿元,比去年增加17亿元。下半年,加快保障性住房建设,成为国务院确定的扩大内需、促进经济平稳较快增长的重要措施之一。在新增1000亿元投资中,住房保障建设获得了一定份额,12月份,国家发展改革委又下达了100亿元中央补助投资计划,用于加快廉租住房建设和国有林区、垦区、煤矿棚户区改造,以及扩大农村危房改造试点等。

二、2009年房地产市场运行趋势

1商品房屋空置面积会有较大幅度增加

2006年和2007年商品房屋新开工面积都保持了将近20%的较大增幅,按照建设周期推算,2009年商品房屋竣工面积增幅将会有较大幅度增加。由于2008年房地产市场成交持续低迷,期房销售量下降近20%,决定了2009年进入竣工状态的商品房屋空置面积会有较大幅度增加。空置房屋直接形成房地产市场的当期供给,在空置房屋没有被很好消化以前,商品房屋新开工意愿将会下降,以减少房地产市场的后期供给,促进市场供求平衡。

2、房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长

20082季度房地产开发投资意愿的下降开始显现,受此影响,2009年房地产开发企业上年结转的在建工程增幅和房屋建设投资增幅也会大大下降,如果考虑企业延缓开发建设进度的因素,这部分投资可能会出现负增长。同时,受存货增加的影响,2009年商品房屋新开工面积增幅会有较大幅度下降,这部分项目对应的新增投资增长也会下降。此外,受宏观经济下行和资金紧张状况影响,估计上半年企业拿地欲望和开发土地活动均不会增加。因此,2009年房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长。

3、房地产开发企业并购重组将会增加

2008,受开发信贷增长下降和需求市场衰退的影响,房地产开发企业60%的资金供给源(国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款)都为负增长,企业资金链条日益紧张,部分中小企业将会面临资金困境,未来企业并购重组将会增加。

42009年房价将会止跌企稳

短期来看,已经颁布的减息、税费优惠、对开发企业融资等方面的政策支持都有利于房价的稳定,2009年上半年在“保增长”的大调控目标下,仍可能还会有利于房价稳定的政策出台。从影响房地产市场的长期因素看,第三次“婴儿潮”出生的大量80后年轻人的结婚需求,将会有利于近几年住房刚性需求的增加,过去五年经济高速增长形成的居民财富积累的基础,这些因素都会对促进房价的稳定起到积极作用。

当前形势下,形成房价下滑压力的影响因素主要有宏观经济的下行、经济适用房建设力度加大带来的增加市场供给预期、农村建设用地流转制度改革带来的土地供给层面的长远影响等等。

在一系列扩大内需保增长的政策作用下,预计20093季度宏观经济将出现回暖,同时经济适用房相关政策、农村建设用地流转制度相关政策,短期内对房地产市场的影响有限,上述促进房价稳定因素的影响将会大于房价下行因素的影响,预计2009年下半年房价将会止跌企稳。

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