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我国城镇住房保障范围和保障方式研究

1、住房保障定义

保障的本质含义是救助,是社会保障体系的一个组成部分。

首先,以基本保障为基础的社会保障体系决定了我国的住房保障也只能是低水平的基本保障,住房保障是保障 “人人有房住”,而不是保障“人人有住房”。

第二,保障住房的主要形式是廉租房,不能将住房保障泛化为包括中等收入群体的“住房普遍福利”,经济适用房政策和两限房政策是在特定阶段实行的住房政策,随着经济和社会背景的改变,这两种住房政策应该逐步淡出,而不应该作为住房保障的内容而长期存在。

第三,住房保障应面向城镇常住人口而不仅仅是户籍人口。人力资本是城市经济发展的重要资源,为城市经济增长做出贡献的是城镇常住人口而不仅仅是户籍人口。由于“二元”制度的存在,农村人口、集体土地、集体土地上的住房与城市户籍人口、国有土地、国有土地上的住房同时存在于我国城镇范围,这决定了城镇住房保障制度绝不能够仅仅面对城市户籍人口和他们所住的房屋。

2、我国可采用家庭可支配收入的30%作为住房可支付性判断标准

住房可支付性体现住房支出与家庭收入之间的关系。如果一个家庭在支付持续的住房支出后,其收入仍然可以维持其基本生活水平,包括满足衣、食、行、医疗和教育需要,就可以认为该住房为可支付性住房或该家庭具有住房可支付性。

根据模型计算,现阶段我国低收入家庭最大租房或买房的月支出标准为家庭可支配收入的25%。以平均市场房租和平均市场房价作为住房补贴参考标准,采取住房补贴时,住房的保障面积需要与公共住房的建设标准一致。

按照低水平保障原则,公共住房建设标准应采用设计规范内的最低设计标准。

3、初步估算,城镇住房保障对象范围大约占城镇常住家庭总数的5%、并且每年增加40万户左右

在城镇范围内居住的是城镇常住人口。按照户籍划分,我国城镇常住人口可分为四类:本地农村户籍人口、本地非农户籍人口、外地农村户籍人口、外地非农户籍人口。

从户籍来看,占近30%比例的本地农村户籍人口,由于拥有自己的宅基地,显然不应该再在城镇住房保障体系内考虑。根据住房的具体情况和实际的住房支付能力分析,确定占城镇总人口70%份额的本地非农户籍人口、迁移人口中的住房保障对象为:城镇户籍人口的最低收入户、低收入户、中等偏下收入户中没有房产需要租赁市场住房的家庭,以及这些家庭每年的新增家庭;“棚户区”住户和最低收入户中有房产但人均住房面积低于10平方米的住户;5年后仍在城镇租房住的农民工如果符合城镇住房保障对象条件,建议考虑进入城镇住房保障范围;低收入具有城镇户口的迁移人员。

初步估算,城镇住房保障对象范围大约占城镇常住家庭总数的5%、并且每年增加40万户左右。

4、城镇住房保障方式应以“人头补贴”为主“砖头补贴”为辅

到目前为止,我国城镇化和住房市场提供的小面积住房比例相对支付能力不足的住房保障对象比例是足够的。城中村住房成为很多城市外来人口的廉租房,城镇住房存量中60平方米以下小户型住房比例达到40%,其中1居室和2居室比例超过90%;近年城镇住房增量中的小户型住房比例也保持相对较高水平。

因此,我国住房保障的核心问题不是小户型住房存量的不足,而是低收入阶层住房支付能力不足的问题。建议城镇住房保障方式应以“人头补贴”为主“砖头补贴”为辅,制定相关政策加速住房存量流转,充分利用住房过滤发挥存量住房的保障作用。

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