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我国房地产企业开发费用分析

摘要:

本研究在北京、上海、广州等9个城市房地产开发企业抽样调查的基础上,对房地产开发企业的总成本、总费用支出以及总销售收入的结构及分布进行了实证分析。统计结果显示,在房地产开发企业的总成本构成中,土地成本所占比例最高,为41.2%;土地成本占直接成本的比例为58.2%。从房地产开发企业的总支出角度分析,开发和销售环节税收占到了总支出的19.06%,土地成本占到了总支出的30.36%;开发企业的总支出中流向政府的比例占到总支出的49.42%,即在开发企业的总支出中有接近一半是向政府的支付。在房地产开发企业的总销售收入中,政府所占份额(税收和土地出让金)占到了总销售收入的37.37%;企业的非土地成本补偿所占份额36.49%;企业剩余(总销售收入减去总成本和税收)占总销售收入的26.14%。在总销售收入的分布中,政府所占比例高出企业剩余大约11个百分点。在总税收的构成中,开发环节税收所占比例为11.55%,销售环节税收所占比例为88.45%。从税收小项看,营业税及地方附加税所占比例最高,为48.84%,其次是企业所得税,为24.33%。税收占开发企业总成本的26.06%,占开发企业总支出的19.06%,占总销售收入的14.21%。如果将市政工程成本、公共配套设施成本中政府的隐性收入、税收预缴的利息收入以及各种非税收费等也算入政府所得份额,那么政府所得份额还会增加。

我们还对这种费用分布状况对政府、开发企业和房屋购买者以及房地产市场的影响进行了分析,对近期各地政府房地产市场的政策调整进行了评估。房地产开发企业费用支出和销售收入的这种分布状况,对开发企业而言,不仅增加了企业的资金负担,而且将本可以分散的金融风险集中到企业身上,大大增加了企业面临的金融风险;在可能的情况下,金融风险还会转移到银行体系上。对政府而言,虽然可以在房地产开发阶段获得一次性收入,但是却大大降低了政府可用财力的可持续性。对房屋购买者而言,则增加了购买房屋的支出负担,相对降低了他们的购买力。从整个房地产市场的角度,这种状况不仅降低了交易效率,而且当市场风险叠加到金融风险上时,使得整个市场面临的风险大大增加了。针对当前房地产市场的低迷状况,中央政府以及各地方政府纷纷出台了刺激房地产市场的各种政策调整。但是,这种政策调整基本上属于政策的边际微调,没有触及房地产市场的制度层面。

有鉴于此,进一步的政策建议应该是从房地产市场的制度层面入手,将一次性收取的土地租金和集中在开发和销售环节的税收整合为统一的房地产税或物业税,延迟到房屋保有环节征收。这样做,对于政府而言,可以获得在未来时期内的稳定收入,保证政府可用财力的可持续性;对企业而言,则不仅可以减轻企业在开发阶段的资金负担,而且可以降低企业所面临的金融风险,分散掉系统性的金融风险;对于房屋购买者而言,可以增加他们的相对购买力,减轻房屋购买者的负担。从整个房地产市场角度,则可以优化资源配置,提高交易效率,并减轻市场风险和金融风险,从而有利于房地产业的持续、稳定和健康发展。

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