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供不应求?用数据揭露长租公寓背后的数字游戏

中国不动产网 2018/9/28 23:58:55    点击数:
 

原标题:供不应求?用数据揭露长租公寓背后的数字游戏

  近期租赁市场内幕一一被曝光,从黑心中介的骗贷行为到自如房间的甲醛超标;新一轮的信任危机已经形成。 而在信任危机的背后,隐藏着的是现有的中介及公寓提供商强硬的底气。

  租房市场一直被诟病为供不应求的卖方市场。“只要有房,不管好坏都能租出去”这个心态在行业中已经成为共识。 不论是经历了在线平台的虚假信息泛滥,黑心中介的频繁骚扰,还是长租公寓的健康危机;租客们的旺盛需求仍然推动着这个残破不堪的市场蒸蒸日上。

  虽然不愿承认,但当今租赁市场畸形的病根无非于”供不应求“四个字。

  供不应求这一现象真的还会持续存在么?

  链家系的贝壳研究院可以说是房屋租赁行业里真实数据最多的分析机构。根据贝壳现有的统计,当今的租赁市场的确存在着大量的缺口。即使平均每间房能容纳1.5人,总体的租房人数依然大于现有租赁用房总量。但仔细研究政府对于国内租房市场的十三五规划以及各大房产开发商手中即将发放的租赁房计划后,我们不禁反问:供不应求这一现象真的还会持续存在么?

  数据来自贝壳研究院

  深入研究调查后,我们发现互联网上并没有任何关于租房这个万亿级别市场的权威数据。不少媒体在引用贝壳数据并高呼“中国租赁市场供不应求”, 然而我们却对贝壳研究院在其《2018年中国住房租赁白皮书》中对于房源数量的预测方法产生了根本性的质疑。贝壳研究院在报告中明确指出:用于预测中国2021年租赁住宅房间数量的公式只是一个简单的一元一次函数。租赁房源的数量保持在租赁人口的50-70%之间(每个城市的比例不同)。

  从贝壳的研报图表可以看出,一二线城市在2021年的时候住宅人口比例与2017年是持平的,并且租赁房源的总数没有任何赶上租赁人口数量的趋势。为什么贝壳认为在机构化占有率和租赁需求都同将大幅上升的同时,一线城市的总体住宅人口比会停滞不前?理由我们不得而知。

  而这些图表却证实了贝壳的研究都是基于一个大前提:租赁住宅与租赁人口的比例在2017年到2021年间不会发生任何改变。正是基于这样的假设,中国未来的房源供给量会永远以一定的比例低于租房的人数。基于错误的假设得出的结论显然是不合常理的。

  推测:上海租房即将达到供需平衡

  我们认为贝壳通过租房人数反推租赁房源数量的预测并不能代表中国租房行业的现状。政府主导的十三五租赁供给计划指出,各大开发商正在筹划的大量租赁房源,以及现有存量房产中租房比重的上升趋势都在表明我国租房市场的房源供应量正在稳步追赶租客们所产生的需求。

  因此,不问租房研究院采集了全国前十大的租赁城市的租房人口,存量房产,租赁占比等核心数据。我们将租赁人口的增长与房源数量的增长进行单独的统计,预测以及对比。数据分析表明:我国的租赁市场极有可能在2021年前脱离供不应求的困境。

  以上海为例:

  2018年上海总人口2420万左右,变化幅度基本为零。

  租房人口986万,约等于外来人口总量。

  上海租赁人口增长幅度在1%左右。(注:由于上海对于外来人口的控制,增速远低于全国平均水平5.98%。)

  上海房源供给数量预测:

  上海的存量房总数约825万套。

  租赁房总数约165万套。

  十三五计划规划未来五年共增加170万套住房,其中包括70万套新增租赁住房,并附加30万套代理租赁房源。

  上涨空间:上海租赁房占比为20%,远低于欧美平均的35%,而欧美一线城市已达到65%的租赁房占比。

  基于贝壳的预测,2021年上海的机构化公寓运营商占比将从现在的8%增加到30%,基本持平于美国的平均30.4%机构化占比。而个人房东的租赁意愿也以相似的速度开始增长并且贴近欧美一线城市(65%左右)的租赁占比。保守预测之下,如果2021年上海租赁房源占比将达到35%(欧美-包括二三线城市平均比例)至50%(日本香港平均)之间。上海租赁市场的供需平衡点将出现在2018年年底-2021年之间。

  如果上海租赁市场供给端继续保持现有的增势,我们非常可能在2018年年底就会看到总量上的供需平衡(如图)。即使租赁房源的增速放缓,供需平衡点也将在2021年年底之前出现。

  上海作为中国金融中心,租赁市场已经高度发达,并且人口流入趋势已相对稳定。因此,上海的租赁市场临近供需平衡并不让人意外。 市住建委在18年9月5日发表的《上海住房租赁供需总体平衡 》一文也从侧面验证了我们对上海租房市场供需现状的猜测。

  除了上海,中国其他一线城市租房供需关系到底如何?

  全国前十租赁城市的供需预测

  通过对于上海供需关系数据分析,我们知道一旦房源的增长速度超过租赁人口的增长速度,租赁市场将快速达到供需平衡;同样的趋势我们在其他城市也能找到端倪。尽管供需平衡节点未必会像上海来得那么快,但房源的供应数量正在向总体需求人数靠拢,并在2021年时接近前者。

  我们对中国前十大人口流入城市进行了数据统计。从上图看出,全国前十城市租赁人口每年以5.98%的速度在增长,之前的上下限预测法指出,中国前十城市中租赁市场总量的供需平衡点将会在2019与2022年之间出现。我们意外地发现,不问团队基于机构化房源占有率增速反推的供需平衡点,几乎正好在上下限两条线的中间。 贝壳所预测的市场将长期保持供不应求的情况将成为无稽之谈。不问研究院的预测指出,随着机构化房源的快速增长以及个人房源对市场的结构性补充,我国一线城市的租赁市场将在2020年前后看到供需平衡的曙光。

  租赁行业的天平正在向消费者端倾斜

  租房市场供需平衡的即将到来预示着:租赁行业的天平正在向消费者端倾斜。

  不问租房团队认为传统房产中介高昂的人力成本导致他们无法从租客的租房佣金中盈利,因此也造就了中介必须通过骗贷,哄抬租金等方式来赚取黑心钱的现状。 租房中介的行业若要经历变革,必将出现一家结合传统中介的个性化服务,以及互联网企业轻资产低成本特质的自动化租房解决方案。

  当话语权往消费者倾斜时,中国租赁市场媒介的需求也必将浮出水面。现有中介参差不齐的水准,黑心二房东浑水摸鱼的行为,也必将随着行业供需平衡的发生而被消费者们唾弃,并在良性竞争下被淘汰。(本文首发钛媒体)

  【钛媒体作者:不问租房;文/Federico李泽凡,不问租房创始人,连续创业者】

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